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좋은 콘도미니엄 고르는 방법, 제 2편

글쓴이 : MRPI 날짜 : 2013-07-16 (화) 01:14 조회 : 932
  • 좋은 콘도미니엄 고르는 방법, 제 2편
3. 콘도 프로젝트의 편의/운동시설 및 유닛의 세부구조  
 
주상복합.jpg
 
 필리핀 콘도들은 대부분 주상복합의 형태로 지워진다. 도시들은 교통체증이 심각하고 콘도 입주자들 중에는 자가용이 없는 사람들도 많기 때문에 콘도 단지 내에서 대부분의 생활을 해결하려고 한다. 따라서 대부분의 콘도들의 1층에 편의점, 세탁소, 식당 등이 입주해 있다. 또한 입주자들만 사용할 수 있는 수영장(swiming pool), 헬스장(gym), 연회장(function room), 사우나(sauna) 등의 편의/운동시설을 갖추고 있다. 하지만 수영장이 너무 작다던지 헬스장에 운동기구가 별로 없다던지하여 실제로 이용하는 사람이 많지 않은 경우가 있다. 분양계약시 층별 설계도(floor plan) 등을 꼼꼼히 살펴 편의/운동시설이 충분한지 살펴본다. 동일 개발사가 건축한 다른 콘도를 방문해 보는 것도 한 방법이다. 콘도 단지(project)의 총 가구수가 많을 수록 편의/운동시설(Amenities)이 잘 갖춰져 있다.
 
Unit Features.jpg
 
 콘도의 전체 전력용량의 한계가 있기때문에 유닛 타입이나 크기에 따라 각각사용할 수 있는 에어콘의 종류를 제한한다. 가령 studio type이나 1 bed room의 경우에는 window type 에어컨만 사용하도록 제한하는 경우가 많다. Split type 및 stand-alone type 에어콘을 금한다. 이러한 제한은 없어도 베란다가 없어 실외기를 설치할 수 없는 경우도 있다. 
 
 작은 크기의 유닛은 화장실 또는 주방 어느 한곳에만 배기구(Exhaust)가 설치된다. 저가형 콘도의 경우 아예 배기시설(Exhaust)이 없어 요리를 할 때 환기에 문제가 생길 수도 있다.  다목적실(Utility room)이 있는지 있다면 세탁기를 위한 배수구가 따로 있는지 확인하여야 한다. 

 최근 들어 고가 콘도들을 중심으로 도시가스시설을 갖춘 곳들이 늘고 있다. 가스탱크를 교환하는 불편함이나 필리핀의 터무니 없이 비싼 전기료를 생각한다면 좋은 선택이 될 것이다.
 
4. 개발사(Developer) 선정
 
 필리핀의 건설 경기를 반영하듯 수 많은 대기업들이 콘도 개발에 참여하고 있고 외국계 개발사들의 진출도 이어지고 있다. 국내의 대표적 개발사들로는 Ayala Land, Inc., Megaworld Corporation, SM Developement Corporation, Filinvest, Federal Land, Eaton, DMCI, Antel, Alphaland, Cityland 등이 있다. 각 개발사들은 그 아래 여러 개의 계열사를 두고 서로 다른 가격대/품질의 콘도를 짓기도 한다. 그 대표적인 예가 Ayala Land, Inc.인데 Ayala Land Premier, Alveo Land, Avida Land, Amania Land 등을 거느리고 있다.

 필리핀인들은 유명 브랜드 선호도(brand loyalty)가 높은 편이다. 예를 들어 ALI, Megaworld 등이 개발하는 프리미니엄급 콘도들에 대해서는 묻지도 않고 구매한다. 임차인들 역시 유명 브랜드 콘도를 선호한다. 따라서 투자목적으로 콘도를 구매하는 경우라면 가격상승률이나 공실률이 낮은 유명 건설사의 콘도를 선택하는 것이 유리하다.

 실제로도 Megaworld나 ALI의 Premier, Alveo의 경우 대부분 입지조건이 매우 뛰어나고 건물의 품질 역시 우수한 편이다. 높은 수준의 운동/편의시설(amenities)도 다양하게 갖추고 있다. 다만 다른 개발사에 비해 같은 조건의 건물가격이 최소 10%이상 비싸다.

 SMDC의 경우 가장 큰 장점은 쇼핑몰과의 연계이다. 쇼핑몰 업계의 1인자로서의 장점을 살려 대부분의 SM 프로젝트는 대규모의 수퍼마켙, 하이퍼마켙, 백화점등을 포함하고 있다. 따라서 입주자들은 교통체증이 심한 마닐라 도로를 뚫고 쇼핑몰을 가야하는 수고를 덜 수 있다.
 DMCI의 프로젝트를 살펴보다 보면 좋지 않은 입지조건에 실망하지만 반면 높은 수준의 건물 품질과 풍부한 편의시설에 놀라게 된다. 마치 '땅값을 아껴 건물에 쓰는구나'라는 느낌을 받게한다. 이 개발사는 과거 하청 시공사의 경력을 십분  활용하고 있다.
 반면 Cityland Development Corporation과 같은 중저가형 콘도미니엄의 경우 평방미터당 가격이 ALI나 Megaworld의 1/2-2/3 정도에 불과하다. 당연히 건물품질이나 운동/편의시설이 상대적으로 열악하기는 하나 서민층의 임대수요가 몰리므로므로 적은 예산의 투자자에게 적합한 콘도들이다.
 
5. 주차 공간(Parking slot)
 
 필리핀 콘도의 주차장은 공용이 아니다. 자신의 콘도 유닛과 분리하여 별도로 주차 공간을 구매하여야 하고 그 곳만을 사용하여야 한다. 주차장에 빈 자리가 있다고 아무대나 주차하면 안된다. 그런데 그 가격이 만만치 않다. 평방미터 기준으로 콘도 가격의 40-60%에 달한다. 따라서 주차공간을 구매하지 않는 세대들도 많이 있다. 주차공간을 구입하는 경우에는 직접 사용하거나  콘도와 분리하여 타 세대에 임대하거나 아니면 웃돈을 얹어 매도할 수 있다. 주차장 역시 투자 대상인 셈이다. 따라서 주변 여건을 고려하여 구매여부를 결정하여야 한다. 자가용 거주자가 거주할 목적이거나 고가 콘도의 경우에는 주차장을 구입하는 것이 바람직하겠지만 임대목적의 중저가 콘도를 구입하는 경우에는 주차공간은 필요 없을 수도 있다. 콘도가 사무빌딩지역에 가까이 있다던가 MRT, LRT 등 대중교통이 잘 되어 있다던지, 교통 정체가 심한 곳 등등.
 
6. 콘도 사용에 관한 제한을 미리 확인한다.
 
 어느 콘도에 가나 콘도회사(condominium corporation)나 입주자모임(Association) 차원에서 관리규정[House Rules and Regulation]을 정해 놓고 입주자들의 콘도 사용을 제한하고 있다. 입주자 서로 간에 피해를 주지않게 하기 위해서이다. 따라서 이 관리규정들을 미리 확인해 볼  필요가 있다.
 주거용 유닛을 상업용 목적의 사용을 엄격히 금하고 있다.홈스테이, 하숙, 음식 배달업 등을 목적으로 콘도를 구할 경우에는 이를 금하는지 확인할 필요가 있다.
 서로 붙어 있는 2 이상의 스튜디오 타입 유닛을 구매한 후 하나로 합쳐 사용하는 것이 2 bed room을 구입하는 것보다 유리한 점이 있다. 이러한 변경공사(unit alteration)가 허용되는지 확인하여야 한다.
 대부분의 콘도는 애완동물은 제한적으로 허용하고 있다.
 대부분의 콘도들이 미관상의 이유로 베란다에 빨래를 너는 것도 금지하고 있다.
 
 ACCU provision.jpg
 
7. 사후 관리
 
 콘도의 관리 및 운영은 관리실(Administration Office)에 맡는다. 사후 관리에 따라 콘도의 수명, 평판, 가격이 좌우되므로 누가 관리주체가 되는냐가 중요하다. 입주자 모임에서 직접 구성하기도 하지만 이보다는 전문적이 관리업체가 맡는 것이 바람직하다. (대부분의 개발사는 자체 위탁관리팀을 두어 분양 후에도 콘도를 계속해서 관리한다.) 콘도 단지(project)의 총 가구수가 많을 수록 관리비가 많이 겉이므로 관리실 운영도 더 활성화되있다.MRPI (2013/07/15)