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분양 콘도을 좀 더 저렴하게 구입하는 방법-수익률 극대화

글쓴이 : MRPI 날짜 : 2013-07-16 (화) 16:11 조회 : 743
분양 콘도을 좀 더 저렴하게 구입하는 방법-수익률 극대화
 
   간단히 말해 시간투자와 금전투자가 있다. 시간투자는 다른 말로 장기할부구매이고 금전투자는 다량구매일 것이다.
 
1. 장기 할부 구매
 
 오랜 시간을 두고 할부로 구매하는 것이다. 필리핀의 분양콘도는 빨리 구입할수록 저렴하다. 일단 분양이 시작되고 건설공사가 시작되면 건물이 완공되기 전이라도 분기별 또는 반기별로 분양가가 인상된다. 평균 연 6-10%정도 인상되는데 해당 프로젝트의 인기도나 당시의 부동산경기에 따라 오르고 내린다. 예를 들어 2013년 1월 1일 1,000,000페소에서 분양을 시작했더라도 4월 1일이 되면 같은 콘도 유닛을 1,025,000페소에 판매한다. 따라서 콘도 구매를 결정하였다면 가급적 빠른 시점에 계약을 하는 것이 낮은 가격으로 구입할 수 있는 방법이다.
 분양계약시 선금(downpayment)를 내게 되는데 많이 낼 수록 콘도 가격을 할인해 준다. 만약 전액을 일시불로 구매를 하면 최대 공식가격의 15%까지도 할인해 준다. (분양부터 인도까지 걸리는 시간이 보통 4-5년인 점을 고려하면 일시불 구매의 경우 단순계산으로 연 2-3%의 할인 혜택을 받는 것이다. 따라서 은행대출을 받아서 선금을 지불할 경우에는 손해이다.)
 할인률을 결정짓는 것은 선금의 액수이다. 선금이 동일하면 월할부금을 어떻게 지급하는냐는 할인률에 영향을 주지 않는다. 따라서 월할부금은 가능한 천천히 조금씩 내는 것이 유리하다. 
 분양개시 전에 미리 분양정보를 입수하여 개발사측에 구매 의향서(Letter Of Intent)을 제출하여 놓는다. 분양이 시작되면 의향서를 제출한 사람들에게 우선예약권이 주어지고 추가적인 할인혜택을 누릴 수도 있다. 이 것 역시 장기할부구매 방법의 하나일 것이다.
 
 Promo Terms.jpg
 
2. 다량구매/공동구매
 
 큰 돈을 투자하여 구매하는 것이다. 여러 채의 유닛을 한꺼번에 구매하는 경우 개발사측과 직접 협상을 통해 추가적인 할인을 받을 수 있다. 업자들 중에는 이런식으로 여러 채의 유닛을 분양 받은 후 프리미엄을 얻어 분양권을 전매하여 이익을 챙기는 사람들도 있다.
 혼자가 아니어도 된다. 여러 구매자를 모아 공동구매의 형태로 개발사측과 할인 협상을 할 수도 있다.
 
3. 중개인 수수료 깍기
 
 콘도분양계약이 체결되면 이를 중개한 브로커나 agent에게 건물가격의 2.5%에서 5%에 달하는 수수료(commission)가 지급된다. 고가의 콘도인 경우에는 수수료 도 무시할 수 없는 액수이다. 중개인들의 판매경쟁이 치열하다 보니 고객을 유인하기 위해 자신의 수수료의 깍아주기도 한다. 그 일부를 리베이트(rebate)의 형태로 돌려주는 것이다.
 
사실 수익률이 가장 큰 투자방식은 현금으로 완공된 콘도를 사는 것이다. 구입 즉시 임대할 수 있으니 콘도가격 상승에 따른 이익과 임대소득을 동시에 챙길수 있기 때문이다. 하지만 목돈을 가지고 있는 사람이 많지 않다는 것과 이 경우 입맛에 맞는 콘도를 쉽게 구할 수 없다는 문제점이 있다.
MRPI(2013. 07. 16)