(주) 좋은 친구 ; MABIGAN REAL PROPERTY, INC.

 

총 게시물 28건, 최근 0 건
   
[공지]

분양/매매계약서(CTS) 검토하기

글쓴이 : MRPI 날짜 : 2013-08-11 (일) 22:08 조회 : 896
분양/매매계약서(Contract To Sell, CTS) 검토하기

    분양 중인 콘도미니엄이나 서브디비전 주택 및 대지(subdivision house and lot, 소위 "빌리지 하우스")을 구매하고자 할 때 개발사와 구매자 간에 CTS을 체결하게 된다. 사실 계약서 미리 검토한다한들 별반 달라질게 없다. 왜냐하면 계약서에서 문제점을 발견한다해도 이것을 수정하기가 쉽지 않다. 왜냐하면 대부분의 개발사는 인쇄된 표준계약서를 준비해 놓고 자신들의 부동산 분양에 일률적으로 사용하기 때문이다. 표준계약서를 수정하려면 개발사 경영진까지의 결재를 받아야하는데 거절당하기도 일쑤고 승인받는다해도 수 개월 이상 소요된다.

    그럼에도 불구하고 미리 계약서를 검토해야 하는 이유는 다음과 같다.
    - 기재사항(예 : 인적 사항, 분양대금 납부조건 등)에 오류가 없는지 확인한다.
    - 구매자에게 중요한 사항 및 불리한 조항을 미리 확인해 두고 이들 조항에 의한 불이
       익을 당하지 않도록 미리미리 조심하여야 한다.

 이하에서는 계약서의 내용을 검토하는 요령을 설명한다.

1. 구매자 인적사항

    우리가 무심히 적어 넣은 인적사항은 사실 하나하나가  중요한 법적 의미를 갖기 때문에 신중하고 정확하게 기재하여야 한다.
- 성명 : 다른 인적사항과 달리 성명은 추후에 수정하기가 매우 어렵다. 보통 계약서를 다시 작성하여야 한다.
- 성인 여부(of legal age) : 법적 성년나이는 18세이므로 그 이하의 미성년자는 보호자(parent, guardian)를 통해서만 계약을 할 수 있다.
- 결혼 여부(civil status- single/married) : 가족법(Family Code, EO 209)에 의해 결혼한 부부의 부동산은 공유재산(conjugal community, absolute community)으로 간주된다. 필리핀에선 이를 매우 엄격히 따르고 있다. 따라서 공유재산에 관한 계약서를 체결할 때는 배우자 둘 다 계약당사자가 되던지 배우자 중 한 명만 당사자가 되는 경우에는 나머지 배우자의 동의(marital consent, conformity)를 받아야 한다.그리고 등기부(title)도 배우자 공동명의로 발행된다(Sec. 45, PD 1529).
    만약 이혼하였거나 법적별거상태(legally seperated)인 경우에는 배우자의 동의가 필요없다. 하지만 이에 대한 법원결정(court order)이나 증명서를 제출하여야 한다. 만약 배우자 일방이 자기자신만의 노력이나 자금으로 구입하는 경우에도 타 배우자의 동의가 필요없다. 하지만 이때도 타 배우자로부터 포기각서(waiver of right)를 받아 제출해야 한다.   
- 국적(nationality) : 콘도미니엄의 경우에는 전체 유닛들(units) 중에 40%까지만 외국인에게 판매할 수 있다. 따라서 이미 40% 넘게 외국인에게 분양된 콘도라면 외국인은 더 이상 분양 받을 수 없다. 서브디비전 대지의 경우에는 아예 외국인은 분양받을 수 없다.
- 주소(residential or postal address) : 계약 이후의 모든 통지나 문서송달은 계약서에 기재된 주소지로 보내진다. 따라서 추후 주소변경이 있으면 반드시 분양사에 통보하여야 한다. 만약 주소가 잘못되어있다면 구매자가 알지도 못한 상태에서 계약이 해제되거나 불이익을 당할 수 있으니 주의하여야 한다.

2. 구매할 유닛의 특정(Unit purchased)

- 콘도의 경우에는 유닛의 호수(unit no.), 전용면적(floor area), 유닛 용도(unit usage : residential or commercial), 콘도 명칭(condo/project name), 콘도 소재지(location)  등;
- 콘도의 경우 구매하는 주차공간(parking slot)의 구역번호; 그리고
- 서브디비전 주택 및 대지는 구역번호(lot/block no.) 건물/대지면적(floor/lot area),  서브디비전 명칭(subdivision/project name), 서브디비전 소재지(location)  등이 정확한지 확인한다.
- 콘도의 경우 표준계약서를 사용하다 보니 실제 분양받은 유닛은 가구완비상태(fully furnished type)인데 계약서에는 "bare type" 또는 "standard type"으로 기재되어 있는 경우가 있다. 이 경우 계약서에 담당자가 자필로 "fully furnished type"이라고 기재하도록 하던지 아니면 별도 계약서(annex)을 작성하여 첨부해 둔다.

3. 분양대금 및 납부방식(price and terms of payment)

- 월할부금(monthly amortization or installment) 액수, 납부기간, 결재일자가 원하는 대로 기재되었는지 확인한다.
- 분양상담단계에서는 건물/대지가액과 부가가치세(VAT, RVAT)만을 고려한 contract price을 기준으로 분양대금을 얘기하지만 실제 계약단계에서는 이 이외에도 각종 세금, 전기/수도 설치료, 이전등기료, 공증료, 법무비용 등의 추가비용이 포함된다. 추가비용은 나중에 건물이 완공되어 입주할 때 납부하게된다. 추가비용은 contract price의 3~5%정도로 적지 않은 비용이다. 따라서 예산수립시 전체비용을 기준으로 준비하여야 한다.
- 계약금(reservation fee)은 매매계약을 체결하게되면 분양대금의 일부로 전환된다. 계약금만큼 실제 대금 총액이 줄어들었는지 확인하기 바란다.  

4. 제세공과금, 관리비, 보험료 등(Assessments and Expenses)

    일단 준공허가(occupancy permit)가 떨어지면  보유세(real property tax), 전기/수도요금(water & electric charge), 콘도관리비(association dues), 보험료 (insurance preminum) 등이 발생, 부과된다.
     일반적으로 이러한 채무는 개발사와 구매자/입주자가 점유일수에 비례(pro-rated)하여 분담한다. 예를 들어 7월 1일 입주예정이라면 1~2분기 보유세는 개발사가 부담하고 3~4분기 보유세는 구매자가 부담한다.
     이러한 채무를 구매자/입주자가 연체하는 경우 개발사/association에서 대신 납부하기도 하는데 이 경우 개발사/association는 채무액 외에도 월 2% 이상의 이자를 추가 반환할 것을 요구하기도 한다.

5. 계약불이행 및 불이익(default and penalty)

 가장 주의 깊게 봐야할 조항 중의 하나이다.
- 일반적으로 만약 할부금이 연체되면 개발사는 계약을 해제하고 납부대금을 몰수할 수 있다는 조항을 계약서에 넣고 있다. 주의하여야 한다. (하지만 MACEDA LAW(RA 6552)보다 불리한 계약조항은 무효이다. MACEDA LAW에 대해서는 따로 논하기로 한다.)
- 월할부금이 연체된 경우 개발사들은 월 3~4%의 높은 연체료를 추가적으로 부과하므로 주의하여야 할 것이다.

6. 분양권 전매(assignment, transfer of right)

 대부분의 개발사들이 분양권 전매을 허용하고 있다. 다만, 사전에 개발사의 서면동의(written consent)를 구해야 하고 소정의 수수료(contract price의 1% 이내)를 납부하여야 한다.
 그러나 일부 중소 개발사의 경우 높은 전매수수료를 요구하거나 30 %이상의 콘도대금을 먼저 납부할 것을 전매허용조건으로 내걸고 있으므로 분양권전매 목적을 가진 투자자들은 주의하여야 할 것이다. 
 
 
<참조 1> 계약서 이외에도 미리 검토해야 할 문서들이 있다. 그 중에 Declaration of Restrictions(또는 Deed of Restrictions)와 House Rules and Regulations(이하, "DRHRR")가 있다. DRHRR은 콘도/서비디비전의 운영과 이용에 대한 규정으로서 입주자모임(association), 전용/공용 부분의 사용에 관한 제한, 소유자/입주자의 권리와 의무 등을 상세히 규정하고 있다. 가령, 주거용 콘도를 상업목적으로 사용하는 것을 금하고, 애완동물을 제한하고, 유닛 리모델링을 제한하고, 심지어는 건물외벽의 색까지도 특정한 종류로 정해 놓기도 한다. 모든 소유자/입주자는 DRHRR에 구속된다. 따라서 (가능하다면) 사전에 검토하여야 한다. (House Rules and Regulations의 샘플을 자료실에 올려놓았으니 참조하기 바란다. HRR들을 대부분 비슷하다.)
 
<참조 2>  콘도미니엄 또는 서브디비전 프로젝트를 감독, 관리하는 정부기관이 있다. House and Lot Use Regularatory Board (HLURB)이다.  콘도미니엄 또는 subdivision house and lot(소위 "빌리지 하우스")의 개발, 분양 또는 운영과 관련하여 문제가 있거나 개발사, 분양대행업체, association, admin. office와 마찰이 있는 경우에는 이곳에 이의를 제기하거나 중재를 요청할 수 있다.

MRPI (2013/08/11)