(주) 좋은 친구 ; MABIGAN REAL PROPERTY, INC.

 

아래 소개된 물건 이외에도 원하시는 콘도가 있으시면 말씀해 주세요, 소개해 드립니다. (단, METRO MANILA 지역에 한함.) 
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[공지]

임대차 계약서 체크포인트

글쓴이 : MRPI 날짜 : 2013-06-04 (화) 02:53 조회 : 566
List_of_defective_items.pdf (1.5M), Down : 11, 2013-06-13 22:13:20
임대차 계약서 작성시 체크포인트 

 1. 중개인의 얘기에만 의지하지 말고 계약 전에 이웃들에게 집주인에 대한 평판을 물어 본다. 브로커들은 대부분 믿을 만한 게 못된다.

 2. 건물 중 수리 또는 교체를 필요로 하는 부분들은 사진을 찍고 statement of condition를 작성해서 계약서에 첨부하여 서명을 한다(첨부 참조: List of defective items).
 
3. 계약 전 임대인/대리인인에게 사진이 있는 신분증을 요구한다. 계약서 상의 임대인/대리인과 동일인인지 확인한다. 대리인이 대신 계약하는 경우 적법한 대리권이 있는지 확인한다(Special Power of Attorney, Authorization, listing).
   임대인이 진짜 집주인이 맞는지 확인하는 방법은 “진정한 소유자인지 확인하는 방법”을 참조하기 바란다.
   
     이제부터 계약서를 손 보는 방법에 대해서 구체적으로 설명할 텐데 영어가 안되서 계약서는 손 못 대겠다 싶은 분들은 계약할 때 영어 잘 하시는 분들의 도움을 받아 위 사항들을 언급하자. 그리고 모든 대화를 슬쩍 녹음해 두자. 나중에 증거로 쓸 만한 것들이 많다.
 
4. 계약서에 임대인의 주소 및 연락처 명시하기

  집주인들이 멀리 사는 경우에는 집을 수리하거나 다른 이유로 연락을 하려면 잘 안되거나 전화로 동의해 놓고 나중에 발뺌하는 경우가 부지기 수이다. 이럴 경우에 대비해 나중에 딴 소리 못하도록 임대인에게 등기우편(registered mail)으로 연락을 취해 증거를 만들어 둔다.  따라서 다음과 같은 문구를 계약서에 삽입해 놓는 것이 바람직하다. 일반적으로 임대인의 주소는 계약서에 명시되지만 전화번호는 기재되지 않는다. 이럴 땐 계약서를 내밀면서 전화번호를 적어 달라고 하자.

   All the notices, queries and other correspondences, by way of registered mail, served upon the address of the lessor, lessee or its representative stipulated in the contract will take effect upon arrival regardless of actual reception by the counterpart. Hence, the lessor and lessee shall desirably notify the counterpart of subsequent change to/of address and contact, if any.

5. 월세 또는 차임 (Rent)

     선불월세(advance rent)은 몇 개월로 할 지, 그리로 선불을 첫번째 달에 쓸 건지 마직막 달에 쓸 것이지도 기재한다.
Upon signing of this Contract of Lease, the LESSEE shall pay the LESSOR one (1) month's rental in advance to be applied on the last[first] month of the term of this LEASE.
     소액임대차(월 10,000페소 기준)의 경우 Rent Control Act에 의해 연간 임차료 상승율을 제한하고 있다. Rent Control Act에 대해서는 따로 설명한다.

6. 관리비(Association due) 및 월세에 대한 원천징수세(Withholding Tax Expaned)는 누가 낼 것인지에 대해 명확히 하여야 한다.

7. 보증금 (Security Deposit)

   선불월세(advance rent) 와 보증금(security deposit)의 금액에 대해서는 법률에 정한 바가 없다.  통상 2개월치 월세선불과 2개월치 월세 상당의 보증금으로 한다. 소액임차의 경우에는 1달 선불과 1달 보증금으로 하지만 고급빌라의 경우에는 1년치 선불과 6개월 보증금을 요구하고 있어 대중이 없다. 선불월세는 많이 내더라도 계약만료 전에 다 소비하게 되니까 다소 많더라도 상관 없지만 보증금의 경우에는 가급적 줄이도록 한다.
많은 경우 계약서에 보증금은“계약 만료 후 30일 이내”로 명시하는 경우가 많다. 공과금 통지서가 5-30일 늦게 나오기 때문이다. 사실 수도료 및 전기료는 언제라도 확인이 가능하다. Manila Water나 Meralco를 찾아가 running bill를 요구하여 당일까지의 사용량을 확인한 후 집 주인에게 그 상당액을 지불한다. 그러면 30일까지 기다릴 필요가 없이 보증금을 돌려 받을 수 있다. 따라서 계약서에도 “계약 만료 후 30일 이내” 대신 “계약이 만료되고 모든 공과금(예: 수도료, 전기료, 인터넷/케이블 요금)들을 결재한 후 즉시”로 기재할 것을 권한다. 아래 영문 표현을 참고하기 바란다.

  Unless applied to said damages, unpaid utilities and other obligations to third parties, said deposit shall be returned to the LESSEE when the contract terminates and all the obligations incurred by the LESSEE are paid.

8. 건물의 수리 및 개선

  계약서에 임대 건물의 수리, 개선에 대한 조항이 명시되어 있는지 확인하고 파손/훼손된 부분의 단순수리/교체(repair/replacement)는 임대인의 동의 없이 임차인이 임의로 할 수 있는 것으로 하고, 인테리어와 같이 꼭 필요하지 않은 부분(alteration, addition, improvement, ornamental expenses)은 임대인의 서면/구두 동의를 요하는 것으로 해두는 것이 바람직하다. 특히 이 경우 발생되는 비용은 누가 부담할 것인지를 명확히 해두어야 한다. 노후화나 자연재해로 인한 경우에는 임대인이 부담하는 것으로 하고 임차인의 고의/과실에 기인하거나 기호를 충족하기 위한 것이었다면 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있다. 많은 집주인들은 페인트칠 비용까지 임차인에게 떠 넘길려고 하는데 이는 부당하다고 본다. 임대료에 이런 것들이 다 반영되어 있다고 봐야하기 때문이다. 이러한 임차인의 권리는 아래의 민법(New Civil Code) 조항들을 보면 당연한 것임을 알 수 있다.

     Article 1654.
     The lessor is obliged: To make on the same during the lease all the necessary repairs in order to keep it suitable for the use to which it has been devoted, unless there is a stipulation to the contrary;

   Article 1663. 
   If the lessor fails to make urgent repairs, the lessee, in order to avoid an imminent danger, may order the repairs at the lessor's cost. (1559a)

    Article 1665.
    The lessee shall return the thing leased, upon the termination of the lease, as he received it, save what has been lost or impaired by the lapse of time, or by ordinary wear and tear, or from an inevitable cause. (1561a)

   Article 1678.
   If the lessee makes, in good faith, useful improvements which are suitable to the use for which the lease is intended, without altering the form or substance of the property leased, the lessor upon the termination of the lease shall pay the lessee one-half of the value of the improvements at that time. Should the lessor refuse to reimburse said amount, the lessee may remove the improvements, even though the principal thing may suffer damage thereby. He shall not, however, cause any more impairment upon the property leased than is necessary.
With regard to ornamental expenses, the lessee shall not be entitled to any reimbursement, but he may remove the ornamental objects, provided no damage is caused to the principal thing, and the lessor does not choose to retain them by paying their value at the time the lease is extinguished. (n)

    위와 같이 민법상 수리 및 개선에 대한 비용을 일부/전부 돌려받을 권리가 임차인에게 당연히 인정되는 것이지만 보다 명확히 하기 위해서 계약서에 다음과 같이 명시하자.
    The LESSOR is liable to the LESSEE the following necessary expenses incurred by the LESSEE:  Repair, replacement, natural wear/deterioration caused by nature and time, i.e. faded paint, corrosion, erosion, worn-out by regular use.

    다음 2 단락은 수리 및 개선에 관한 조항으로 대부분의 임대차 계약서에  볼 수 있다. 즉 임대인에게 유리하게 작성된 조항이다.
 
     Repairs: The LESSEE shall, during the duration of the lease, make all minor repairs on the leased premises to preserve the same in serviceable or tenantable conditions at the LESSEE's expense except replacement of parts due to natural wear and tear. The LESSEE, however, shall give advance written notice to the LESSOR prior to undertaking any minor repair. All damages caused to the leased premises due to the fault, misuse, carelessness, and/or negligence or on account of the use thereof by the LESSEE and other occupants therein shall be made good and repaired by the repairs done. Should the LESSEE fails to make the necessary and appropriate repairs within five (5) days from demand, the LESSOR shall undertake the needed repairs and shall charge the costs thereof to the LESSEE.
    Improvements: The LESSEE shall not make any alteration, structural changes or improvement in the leased premises without the prior written consent of the LESSOR. However, at the termination of the lease, the same not having been renewed by the parties, the LESSEE shall restore the leased premises in its original state existing at the commencement of the agreement. Restoration of the LEASED PREMISES shall be for the exclusive account of the LESSEE. Any improvement after the lease is terminated and after the LESSEE shall have vacated the premises shall belong to the LESSOR.

9. 계약 기간 중 토지/건물이 제 3자에게 양도되는 경우

    아래 민법조항이 말해 주듯이 이 경우 원칙적으로 임대차 계약은 소멸한다. 이런 경우에 대비하기 위한 방법은 따로 설명한다("임대차계약에 대항력 불어 넣기" 참조).
   
    Article 1676.
    The purchaser of a piece of land which is under a lease that is not recorded in the Registry of Property may terminate the lease, save when there is a stipulation to the contrary in the contract of sale, or when the purchaser knows of the existence of the lease.
   
10. 계약서는 항상 집주인들이 작성해 온다. 자신들 입맛대로 자신들에게 유리하게 작성해서. 여기에 대해 상기한 조항들을 불쑥 꺼내면서 이런 내용들을 포함해서 다시 계약서를 작성해 달라하면 흔쾌히 받아줄 집주인은 없다. 그러니 능력이 되시는 분은 직접 계약서 전체를 작성하시던지 아니면 집주인의 원래 계약서와 별도로 원하는 조항들을 포함하는 문서를 만들어  원래 계약서에 첨부하는 것이 가장 현실적인 방법이다. 여기에도 양 당사자 모두 서명하는 것은 당연하다. 이럴 경우 첨부된 조항이 원래 계약서에 앞서 우선적으로 효력을 갖도록 다음과 같은 문구를 마직막에 삽입하여야 할 것이다.
   This present Annex is executed by both parties and attached to the. All the stipulations in the Annex shall take effect as if the same are included in the original contract. Further, all the stipulations of the original contract inconsistent with those of the Annex are repealed or modified accordingly.

 11. 서명은 양 당사자 모두 모든 페이지에 한다. 서명란이 따로 있는 페이지는 거기에, 그러지 아니한 경우에는 페이지 좌측 여백에 한다. 계약서 중 수기로 수정한 부분이 있으면 거기에도 양 당사자가 서명한다.
 
12. 계약서에 서명을 한 후 공증(notarized acknowledgement)을 해 두는 것이 바람직하다. 공증을 하지 않더라도 계약은 유효한 것이다. 다만 나중에 분쟁이 생겨 소송으로 번질 경우 공증을 받아 놓으면  증거로서의 더 강한 효력을 갖게 된다("공증의 종류 및 효력" 참조).

13. 계약서 작성, 공증 등 계약 비용은 법률상 임차인의 몫이다.
    Article 1657.
    The lessee is obliged:
    (3) To pay expenses for the deed of lease. (1555)

MRPI(2013/06/13)