부동산 거품 방지를 위한 노력 등
한국에서는 부동산 경기과열을 막기위한 여러가지 규제법률이 있죠. 중과세, 고율의 양도소득세 등등. (요즘 보면 이것도 다 옛날 얘기가 되어 가고 있는거 같던데..)
하지만 필리핀에는 이러한 부동산 투기 규제 법률은 없습니다." 왜냐하면 전체적으로 보면 아직 부동산 투기를 경계할 단계는 아니기 때문입니다. 필리핀은 부동산 열기는 아직 여유있는 일부계층만의 이야기입니디다. 부동산 거래시 내는 세금은 "법률/상식; 부동산 관련된 세금"에서 설명한 것이 전부입니다.
사실 과거 필리핀에도 부동산 광풍이 분적이 있습니다. 1997년 외환위기(Asian financial crisis) 이전이었습니다. 콘도미니엄을 필두로 일반 토지, 건물 등 모든 부동산 가격이 치솟았더랬습니다. 일반 토지 및 건물의 경우에는 아직도 1997년 당시의 가격을 회복하지 못하고 있습니다.
따라서 부동산 거래를 직접 규제하는 법률은 없지만 필리핀 정부차원에서 부동산 bubble을 방지하기 위한 노력을 나름 하고 있습니다. 가령 중앙은행(Banko Sentral ng Pilipinas)은 시중은행들의 부동산 관련 대출을 제한하고 있습니다. 즉 시중은행은 부동산 관련 대출액을 총 대출액 중 일정비율 이하로 유지하여야 합니다. 또한 개인 대출의 경우 담보가 있더라도 개인의 경제적 능력을 심사합니다. 즉 개인의 가처분소득의 50-60% 기준으로 대출액이 정해집니다. 따라서 상환능력이 없는 사람의 경우 처음부터 대출을 받을 수 없습니다. 구조적으로 부동산 과열을 방지하기 위한 것입니다.
하지만 문제가 전혀 없는 것은 아닙니다. 요사이 고가의 콘도미니엄(80,000페소/SQM 이상)의 경우 공급과잉으로 인해 많은 개발사들이 분양에 어려움을 겪고 있습니다. 종전에는 분양만하면 준공 전에 완판이었는데 요새는 준공 후까지도 물건이 남아 있는 경우가 많습니다. 그래서 분양사들이 경쟁적으로 무선불(No Downpayment) 조건을 제시하기 시작했습니다. (종전에는 분양가의 10%이상의 선불을 요구하였습니다.) 그래서 목돈이 없는 투자자들도 고가 콘도미니엄을 구입할 수 있게 되었습니다. 일부 전문가들이 무선불 분양이 부동산 버블을 야기할 수도 있다며 걱정하고 있습니다. 이러한 걱정이 기우가 아님을 "경매/은행보유물건"란을 보시면 알게 될 것입니다. 요즘 경매물건 중에는 BGC나 Makati city에 소재한 고가의 콘도미니엄들이 가끔 등장합니다.
이 건 딴 얘기인데 갑자기 생각나서 적어 봅니다.
한국에서와 마찬가지로 필리핀에 부동산 임대업자는 원칙적으로 개인사업자등록(Single Proprietorship Registration)을 하셔야 합니다. 한 채를 임대하시더라도. 하지만 실제로 사업자등록하고 세금 내가면서 임대업을 하는 사람은 거의 없습니다. 필리핀인은 물론 중국인, 홍콩인들 중에는 사업자등록 없이 수 십채의 콘도미니엄을 보유, 임대하는 사람들이 있습니다. 알고는 계십시요.
그리고 법이 웃긴게, 외국인은 개인사업자등록을 할 수 없도록 되어 있습니다. 그래서 원칙대로 하자면, 법인을 설립하고 그 법인 명의로 부동산을 구입한 후 임대하여야 합니다. 콘도 한 채 임대하자고 법인을 설립해야 하나? 앓느니 죽지.
MRPI (2013/12/12)
