요새 페소가 많이 내렸네요.
필리핀 부동산 투자자들을 보면 순수 외국인이 1/3을 차지하고 해외 거주 필리핀인들이 다시 1/3정도를 차지하고 있습니다. 그 결과 필리핀 역시 세계적인 경제침체와 부동산시장 불황을 비껴가지 못하고 있습니다. 다른 국가에 비하면 나은 편이긴 하지만 필리핀 역시 지난 2009년 이전에 비하면 다소 가라 앉아 있습니다. 이를 반증하는 사실들이 여럿 나타나고 있습니다. 콘도미니엄의 실제 거래가는 개발사의 분양가를 쫒아 가지 못하고 있습니다. 즉 여전히 개발사들은 콘도분양가를 매년 8-10%씩 올리고 있지만 구매자가 그 콘도를 재매도할 경우 그 인상가격을 다 받기가 어렵습니다. 소극적으로 변한 투자자를 끌어 모으려고 개발사들은 선금(Downpayment)을 아예 받지 않거나 선금의 분할납부을 허용하기 시작했습니다. 또한 경매시장에는 예년보다 많은 물건들이 나오고 있습니다. 하지만 여기서 부동산업자인 저의 속내를 말씀 드리자면, “지금 적극적으로 투자하시라”는 겁니다.
세계경제가 완연히 회복모드에 접어들고 있습니다. 이와 더불어 세계 부동산시장의 회복이 시작되었고 덩달아 필리핀 부동산시장 역시 회복되리라 생각합니다.
거기다가 요새 페소 환율이 많이 내렸습니다. 이곳에 거주하는 한국인분들 중 한국에서 생활자금이나 사업자금을 가져다 쓰시는 분들은 요새 돈 찾는 시간이 행복할 것입니다. 아래 챠트가 보여주듯이 페소가 연초 대비 10%이상 하락하였기 때문이지요.
하지만 장기적인 관점에서 보면 페소 환율이 다시 점차 상승할 것이라는 점을 상기하시기 바랍니다. 아래 장기 환율그래프를 보시면 2006년부터 회복(또는 절상)하기 시작한 필리핀 환율은 그 후 완만한 상승세를 보이고 있었습니다. 하지만 올해 들어 미국양적완화 축소의 염려에 따른 핫머니의 탈출로 인해 달러 대비 페소가 일시적으로 많이 절하되었습니다. 그러나 장기적으로 보면 통화팽창정책이 종료 또는 축소되고 외환시장이 자율성을 회복하고 나면 다시 페소가치는 상승하리라 봅니다. 이것이 대부분의 환율전문가들의 예측입니다.
굳이 환율전문가들의 견해를 인용하지 않더라도, 국가간 GDP 성장률의 비교만으로도 쉽게 환율변동을 예측할 수 있습니다. 필리핀은 앞으로도 최소 5년 이상 연 6.5% 이상의 GDP 성장률을 보일 것이라는 일반적인 예측인 반면, 한국은 3%대의 GDP 성장도 유지하기 어려워 보입니다. 한 국가의 경제가 성장하면 그렇지 못한 다른 국가에 비해 통화가 절상되는 것이 자명한 것이고 역사적으로도 증명된 사실입니다.
바라건대 5년 후에는 페소/원 환율이 다시 27원대를 회복하면서 여기서 얻어진 환차익이 부동산가격 상승분에 더해져 연 10%이상의 투자수익률을 가져다 줄 것이라 기대합니다.
MRPI(2014/12/25)
