콘도 분양권 전매를 통한 투자수익률 높이기
결론부터 말씀드리고 시작합니다. 잘 아시겠지만 분양권 전매를 하는 것이 일반적인 재매매에 비해 수익률이 높습니다. 소유권 이전 비용을 줄일 수 있기 때문이죠.
분양권 전매가 한국에서는 잘 알려진 투자 방법이지만 필리핀에서는 다소 생소한 방법입니다. 한 푼이라도 더 남기려고 골머리를 싸매고 심지어 편법까지 동원하는 한국 투자자들과 달리 필리핀 투자자들은 대부분 그냥 브로커한테 맡기고 아무 생각 없이 남들하는 것처럼 합니다.
그런데 필리핀 법제와 개발사들(developers)의 실무를 잘 살펴보면 분양권 전매가 가능합니다. 실제로 제가 가끔 사용하는 방식이기도 합니다.
그러나 한국과는 분양방식에 있어 차이가 있는 만큼 분양권 전매 방식이나 시기 등에 있어 다소 차이가 있으니 오히려 잘 모르고 덤비다가는 낭패를 볼 수도 있으니 주의하시기 바랍니다.
먼저 일반적인 1) 재매매하는 방식과 2) 분양권 전매 방식의 수익률을 비교해 보도록 하겠습니다.
1) 재매매 방식(Resale)
아시는 바와 같이 이 경우 2중의 이전비용이 발생합니다. 일단 콘도 매수인이 개발사에 콘도대금을 완납을 하게되면 매도증서(Deed of Absolute Sale)를 작성하고 이전등기절차를 거쳐 소유권 등기를 넘겨 받게되는데 이 과정에서 (개발사에 따라 다른데) 총 계약금액(Total Contract Price)의 약 3.8 내지 5.5%의 이전등기 비용이 발생합니다. 이 비용에는 양도세(Transfer Tax), 인지세(DST), 등기료(registration fee), Meralco & Manila water/Maynila Water 가입 보증금 등등이 포함됩니다.
그리고 콘도를 재매매할 때 다시 추가 비용이 발생합니다. 이 경우도 이전등기를 거치게 되니까 당연히 상기 이전등기 비용이 발생하기는 하지만 대부분 관행상 매수인에게 전가시키므로 매도인의 부담은 없습니다. 하지만 BIR에 납부해야하는 자본이득세(Capital Gains Tax) 6%는 매도인의 몫이 됩니다. 따라서 이 방식에 의할 경우 총 비용은 9.8% 내지 11.5%가 되겠지요.
이전등기에는 최소 4개월 이상 걸립니다. 대금을 완납한 후 개발사에서 매도증서를 준비하는데 1개월, 각종 세금 납부와 등기서류 준비에 1개월, 또 등기소(Registry of Deeds)에서 2-3개월이 걸립니다.
2) 분양권 전매
정식 명칭은 Waiver/Transfer of Rights입니다. 콘도 매도인이 권리(Right)를 포기(waive)하고 매수인에게 그 권리를 양도(transfer)한다는 뜻이죠. (양식은 자료실에 첨부해 놓겠습니다.) 개발사에서 준비한 상기 양식에 매도인과 매수인이 서명 및 공증을 한 후 기타 증빙서류와 함께 개발사에 제출하면 관련 부서의 심사를 거쳐 승인(approval)이 나오게 됩니다. 개발사 입장에서 분양대금만 잘 입금되면 그만이니까 매수인이 경제적인 능력이 있다고 판단되면 승인은 쉽게 나옵니다.
중요한 것은 분양권 전매의 수수료는 총 매매대금의 1% 이하라는 점입니다. 개발사에 따라서는 매매대금 액수와 상관 없이 1~2 만페소 정도의 수수료만 받는 곳도 있습니다.
분양권 전매에 소요되는 시간도 1달 정도면 됩니다. 상기 양식과 증빙서류를 제출하면 한 달 정도 소요되는 심사를 거쳐 승인이 나오게 되는데 승인이 떨어지면 상기 수수료를 납부합니다. 그러면 개발사에서 알아서 분양권 매수인을 새로운 콘도 매수인으로 기재한 계약서를 준비하고 종전에 분양대금 납부를 위해 발행한 가계수표를 새로운 콘도 매수인의 가계수표로 교체합니다. 그러면 매도인이 해야 할 절차는 끝납니다.
<주의> 분양대금을 완납한 후 소유권이전등기를 기다리고 있는 상황에서 분양권을 전매하는 경우, BIR 규정에 따르면 이 경우에도 CGT부과대상이 됩니다. 분양사측에서 입을 다물고 있으면 BIR에서 분양권전매 사실을 알지는 못하겠지만...
앞에서 살펴 본 바와 같이 재매매와 분양권 전매 사이에는 비용과 시간에 있어 상당한 차이가 있습니다. 분양권 전매가 재매매에 비해 10% 전후의 수익률 차이를 가져옵니다.
그런데 분양권 전매를 이용할 경우 주의할 점은 분양권 전매가 허용되는 기간을 잘 조정하는 것입니다. 일단 콘도 대금을 완납하면 예외 없이 개발사에서 이전등기절차에 착수하게 되므로 대금 완납 전에 분양권 전매를 하여야 합니다. 은행대출을 통해 콘도 대금을 완납하는 경우에도 마찬가지입니다. 왜냐하면 개발사의 입장에서는 콘도 대금을 다 받은 것이니까요. 하지만 개발사의 In-house loan을 이용할 경우에는 얘기가 달라집니다. 콘도 매수인이 In-house loan을 통해 매달 분양대금 할부금을 납입하고 있다면 콘도 대금이 완납된 것이 아니기 때문에 콘도에 입주를 하였더라도 소유권이전등기를 안 해줍니다. 따라서 매수인 입장에서는 In-house loan 할부 기간이 길수록 분양권 전매를 할 수 있는 기간이 그 만큼 늘어 나는 것입니다. 하지만 In-house loan 문제점은 할부금리가 11 내지 15%로서 폭리 수준이라는 것입니다. 특히 필리핀 개발사들은 원리금 균등 상환방식을 채택하고 있기 때문에 전매 수익률에 치명적일 수가 있습니다. 전매 기간을 연장하면서도 고금리를 회피하는 절충안을 말씀 드리자면 계약시 또는 할부대금 납부 기간 중 대금납부 방식(payment scheme)을 80-20 또는 90-10로 가져가는 것입니다. 즉 콘도 대금의 80%(또는 90%)를 일찌감치 일시불로서 납부한 후 나머지 20%(또는 10%)만 할부방식으로 납부하는 것입니다. 이렇게 하면 전매기간을 늘리면서도 할부금의 고금리를 최소화할 수가 있습니다. 다만, 상기한 대금납부방식은 일반적으로 개발사들이 채택하고 있지 않는 방식입니다. 따라서 별도의 신청서(Letter request)를 개발사에 제출하여 승인을 받는 절차를 거쳐야 합니다.
MRPI(2014/08/12)
