사무용 콘도미니엄(Office) 투자
최근 메트로마닐라 내의 주거용 콘도(residential condominium)의 임대수익률은 평균적으로 6-8%에 머무르고 있습니다. 한국의 아파트 임대수익률이 ?%인 것을 감안하면 고무적인 것이지만 투자자의 입장에선 좀 더 높은 수익률을 찾기 마련인데요, 이에 대한 대안으로 사무용 콘도미니엄(Office condominium) 투자를 들 수 있습니다. 주거용과 사무용 콘도미니엄은 각각의 장단점을 갖고 있어서 어느 것이 낫다라고는 딱 잘라 말할 수 없습니다. 하지만 임대수익률 측면에서 보면 사무용 콘도미니엄이 더 높다고 할 수 있고 그 미래 또한 더 밝습니다.
이하, 위 2 종류의 콘도미니엄을 수익률를 중심으로 자세히 비교해 보도록 하겠습니다.
주거용 콘도의 경우(Makati CBD 기준)의 경우 앞서 말씀 드린 바와 같이 2014년 2/4분기 기준으로 6-8% 대의 임대수익률을 보이고 있는 반면, 사무용 콘도의 경우 8-10%의 수익률을 보이고 있습니다. 더욱이 주거용의 경우 현재 공실률이 10.4%에 이르고 있고 아래 그래프가 보여주듯이 공실률이 지속적인 증가추세를 보이고 있습니다.
따라서 앞으로는 콘도 구매를 결정하는데 있어서 더욱 신중해야지만이 그나마 6-8% 대의 임대수익률을 지켜나갈 수 있을 것입니다. 즉 (임대료 시세야 투자자가 어찌 할 수 없는 부분이므로 대신) 사전분양(pre-selling) 물건을 구입하거나 경매 등을 통해 구입함으로써 콘도 구입단가를 낮추어야 할 것입니다.
반면 사무용 콘도의 경우에는앞서 말씀 드린 바와 같이 2014년 2/4분기 기준으로 8-10%의 임대수익률을 보이고 있습니다. 또한 아래 테이블에서 보듯이 공실률이 2.14%로서 주거용에 비해 현저히 낮습니다. 또한 필리핀의 IT/BPO 산업의 확장에 편승하여 사무용 콘도 수요도 꾸준히 늘고 있어 공실률은 앞으로 더 떨어질 것이라는 것이 일반적인 예측입니다.
저명한 부동산 연구기관 중 하나인 Jones Lang La Salle의 경우에는 2016년엔 사무용 콘도 부족현상이 발생할 것이라고 예측하기도 합니다.
여기까지만 살펴보면 당장 사무용 콘도 투자로 옮겨 타야할 것 같지만 사무용 콘도 투자 또한 단점이 많으므로 이 단점들까지 고려하여 투자 여부를 결정하여야 할 것입니다.
이하, 사무용 콘도가 주거용 콘도에 비해 갖는 장단점들을 짚어보도록 하겠습니다.
사무용 콘도의 장점
1) 인테리어 시설이 필요 없다.
한국과 마찬가지로 사무용 콘도의 경우 임차인이 자신의 필요에 맞게 내부시설을 하게 되므로 임대인은 인테리어 디자인이나 가구/집기에 신경 쓸 필요가 없습니다.
2) 평균 임대차 기간이 더 길다.
사무용 콘도의 경우 보통 임대차기간이 3-5년인데 반해 주거용의 경우 보통 1년입니다. 임차인이 바뀔 때마다 일정기간 공실이 발생할 수 밖에 없으므로 자주 바뀔수록 공실률은 올라가게 됩니다.
3) 임대대행기관(Leasing agent)이 풍부하다.
주거용과 달리 사무용 콘도들은 개발사나 콘도미니엄 Association 차원에서 대부분 임대대행사를 고용하고 있어 소유자들이 홍보에 별로 신경을 안 써도 됩니다.
사무용 콘도의 단점
1) 투자금액이 훨씬 크다.
보통 주거용 콘도의 경우 2M-6M 페소로도 투자가 가능한 반면 사무용 콘도의 경우(Grade A 기준으로) 10M 페소 이상을 필요로 하는 것이 일반적입니다. 왜냐하면 사무용 콘도의 경우 최소 분양면적이 보통 100 SQM을 넘어가기 때문입니다.
2) 임대인 구하기가 어려울 수도 있다.
앞서 말씀 드린 바와 같이 Grade A 이상의 사무용 콘도들은 임대대행기관을 두고 있는 반면, Grade B 이하의 사무용 콘도들은 따로 임대대행기관을 두고 있지 않아 임대인/소유자가 직접 임차인을 찾아 나서야 하는데 그것이 쉽지 않습니다.
마지막으로 투자가치가 있는 사무용 콘도가 있어 소개하고자 합니다. AYALA/ALVEO에서 사전 분양 중인 Park Triangle Corporate Plaza가 그것입니다. Bonifacio Global City 32nd St.에 위치할 Grade A의 사무용 빌딩입니다. 자세한 내용은 홈페이지 “분양/매매”란에 올려 놓도록 하겠습니다.
MRPI(2014/08/31)
