콘도미니엄을 분양하게 되면 제일 먼저 매진되는 것이 스튜디오 타입(Studio type)이다. 즉 작을수록 잘 팔린다. 그 이유는 첫째 가격이 저렴해서이고, 둘째 스튜디오타입를 찾는 임차인이 상대적으로 많아서이다. 스튜디오 타입은 15-30 SQM 크기로 우리나라로 치면 원룸이다. 우리나라의 원룸에는 주로 독신가구들이 살지만, 필리핀에서는 꼭 독신가구만을 위한 것이 아니다. 사실 필리핀 사람들은 스튜디오에 3-5인의 가족이 모여 사는 것이 흔한 예이다. 큰 유닛은 임차료가 부담스럽기 때문이다.
이러한 상황에도 불구하고 부동산 수익율이 가장 높은 것은 스튜디오 타입이 아니다. 한 부동산 조사기관(Global Property Guide)에 의하면 80 SQM의 수익률이 가장 높은 것(연 10%)으로 나타났고 그 다음이 3-bed room과 같이 매우 큰 유닛들(연 7.9%)인 것으로 나타났다. 참고로 메트라마닐라 평균임대소득율은 2012년말 기준 연 8.72% 정도이다.
면적 80 SQM를 초과하는 유닛들을 찾는 사람들의 숫자는 스튜디오를 찾는 사람의 숫자에 비해서는 훨씬 작은 숫자지만 그 공급량에 비하면 여전히 풍부하기 때문이다. 반대해석을 하면 스튜디오 타입을 찾는 사람도 많지만 공급량은 그보다 훨씬 커서 공급과잉이 시작됐다는 이야기이다.
따라서 임대사업이 목적이라면 가능하면 큰 콘도를 구입할 것이고, 스튜디오나 1-bed room을 구입할 경우에는 임대수요가 몰려 있는 역세권 콘도를 신중하게 선택하여야 할 것이다.
[원문기사]
Rental yields are high in Manila
The average rental yield for condominiums in Metro Manila was around 8.72% in October 2011, according to the Global Property Guide research.
The highest returns are on the 80 sq. m. units with gross rental yields of nearly 10%, suggesting an oversupply of the very smallest condos.
Yields are also high on very large condominiums, at around 7.9%.
Rentals are visibly rising, as confidence continues to increase, with more foreign investment and improved infrastructure coming into the country.
In Q1 2012, the average rent for luxury three-bedroom condominiums in Makati CBD reached PHP 658 (USD 15.74) per sq. m., up by 4.8% from the previous quarter (4.3% in real terms), and 17.5% up on a year earlier (14% in real terms), according toColliers International.
The average rent in Bonifacio Global City rose by 4.3% q-o-q to PHP 685 (USD 16.69) per sq. m,. The recent completion of Raffles Residences in Makati is expected to narrow the gap between the rental rates of Bonifacio Global City and Makati CBD, and could cause upward pressure on both districts’ average premium rates.
Rents in Rockwell Center were up by 1.3% q-o-q, and now average PHP 780 (USD 18.66) per sq. m., and are expected to hit PHP 800 per sq. m. by the end of the year.
Yields in Manila remain good, but somewhat lower than during the past few years (when they were excellent). This does not mean that foreign investors should necessarily rush to invest in Manila, because transaction taxes (known as ‘capital gains taxes, but not actually such), and (if observed) official income tax rates applicable to non-resident investors, are high.
Buying prices for condominiums are at around US$2,000 to US$2,500, though of course it is easily possible to pay more. Unusually, yields are not highest on the very smallest units, which suggests that smaller condominiums are oversupplied. The highest-yielding units are 70 square metre units (which have gross rental yields of nearly 10%). Yields are surprisingly good on very large condominiums (250 square metres), at around 9%, and this may be an optimal size for investment.
MRPI(2013/06/03)
