<투자 성공 사례 1>
저당권의 실행에 따른 경매(Extra-judicial Foreclosure & Sale)에서 낙찰받은 물건입니다. Makati city에 소재한 1 베드룸 콘도미니엄입니다. 콘도 유닛과 주차칸이 함께 나왔으니 정확하게는 경매물건이 2개입니다. 저당권자인 BPI은행과 경쟁하여 낙찰받았는데 낙찰가는 2.7M 페소입니다. 이 2개의 물건의 시장가를 합쳐보면 최소 4.5M 페소 이상인 물건입니다.
경매서류를 들여다 보면 소유자(또는 저당권 설정자)가 은행에 진 빛은 경매신청일 기준으로 2,062K페소에 불과하였습니다. 낙찰을 받아 놓고도 처음에는 의아해 했습니다. 왜냐하면 소유자가 급매물로 처분해도, 가령 3.5M페소에 판다쳐도 은행빛을 갚고도 1.5M페소가 남는데 왜 그대로 방치해 두었을까? 그 이유는 추후 소유자와의 만남에서 밝혀집니다.
낙찰대금을 치루었으니 이제 물건을 내 차지로 만들어야겠죠. 경매로 낙찰받은 물건은 1년이 지나야 이전등기를 할 수 있지만, 점유는 그 이전이라도 가능합니다. 임대료 상당액의 보증금을 걸고 점유명령을 법원에 신청하면 됩니다. 하지만, 그 명령을 받고 집행을 하기까지 그 소요시간이 최소 4달입니다. 그래서 집주인을 만나 담판을 짓기로 했습니다. 어렵게 수소문한 끝에 연락이 닿았지만 집주인은 처음에는 시쿤둥한 반응을 보입니다. 하지만, 우리측에서 집주인에게 얼마 간의 금전적 댓가를 지불하겠다고 하자 만나자고 합니다.
약속당일 집주인 부부가 같이 나왔습니다. 부부가 집이 경매로 넘어가 사연을 쭉 얘기하는데 이를 요약하면, 어머니가 맏아들인 자신에게 사준 집인데 어머니가 큰 사고를 당해 더 이상 할부금을 부을 수 없게 되었고 이러저래 형제들 간에 집안재산문제로 불란이 일어났나 봅니다. 그래서 집주인은 식구들과 더 이상 부딪치기 싫어 그냥 다 팽개쳐두고 가족들과 연락을 끊고 지내는 상태였습니다.
집주인에게 지급한 보상금(?)은 점유명령을 받기 위한 비용과 3개월치 임차료 상당액이었습니다. 대신 , 저희측은 집주인으로부터 콘도 유닛의 열쇠를 포함, 점유사용권을 넘겨받는 것으로 합의하였습니다. 열쇠를 받은 저희는 즉시 콘도를 수리한 후 임대를 하였습니다. 그로부터 1년 3개월 후 결국 이 물건들은 저희 명의로 이전등기되었습니다.
이 물건들을 차지하기 위해 경매비용과 보상금 이외에도 2년 이상 밀린 세금, 관리비 등을 납부하여야 했습니다. 하지만 낙찰대금이 시장가의 60% 밖에 되지 않고 회복청구권 기간 중에도 임대료 소득을 올릴 수 있었기에 이미 지난 1년간 25% 의 임대료 수익을 올릴 수 있었습니다. 그리고 추후 매도시 그 매도차액이 더해진다면 수익률은 훨씬 더 올라가게 될 것입니다.
MRPI(2014/08/21)
