< 투자 성공 사례 2 >
투자성공 사례 중 하나입니다. Quezon city 체납부동산 경매에서 낙찰 받은 물건 중의 하나인데요, 저희 부주의로 실패사례가 될 수 있었던 것이 너무나도 운 좋게 큰 수익률을 올릴 수 있던 경우입니다.
먼저, 배경지식을 좀 설명드리자면, 체납부동산의 경우 지자체에 따라 최초 경매공고에 나오는 물건이 500개 이상이 됩니다. 하지만 경매 직전까지 체납세금을 납부하거나 세금협상이 타결되면 즉시 그 물건은 경매대상에 제외됩니다.
저희가 참가한 경매에서도 최초 경매공고에 나와 있던 많은 물건들 중 상당수가 경매가 취소되어 준비해간 예산이 남게 된 상황이었습니다. 그래서 제대로 사전조사가 되지 않은 물건 하나에 입찰을 하게 됩니다. 공부상으로는 좋아 보이는 물건입니다. 800 SQM 면적의 주거용 토지로서 대로 변에 인접해 있습니다. 공부상으로는 지상건물이 없는 나대지이였습니다. 그리고 큰 경쟁 없이 210K 페소에 손쉽게 낙찰 받을 수 있었습니다. 하지만, 경매 후에 물건 실사를 가보고서 아연실색하였습니다. 그 토지 위에는 수 없이 많이 무허가 건물들이 들어서 있고 하나의 동네를 형성하고 있었습니다. 나중에 알고 보니 땅주인도 포기하고 의도적으로 세금을 체납한 토지이었습니다. 더군다나 해당 토지의 등기부 원본이 등기소의 화재로 멸실된 후 복구되지 아니한 상태였습니다. 여기까지 봐서는 완전 실패한 투자인 것입니다. 원소유자의 협조를 기대할 수 없는 상황에서 멸실등기부를 복원하는 것도 어려운 일이지만 그 많은 점유자들을 퇴거시키기 위해서는 그 동네와 전쟁을 치러야하는 상황이기 때문입니다.
하지만 지푸라기라도 잡는 심정으로 동네를 탐문하던 끝에 우연히도 귀인을 만날 수 있었습니다. 이 동네는 무허가건물이 들어선, 즉 불법점유자 촌이긴 했지만 나름 동네의 형태를 갖추고 있었습니다. 불법점유자들이 입주자모임(association)를 형성하고 그 안에 대표자까지 두고 나름 질서가 유지되고 있었습니다. 다행이 그 대표자를 만날 수 있었고 그와의 협상 끝에 비교적 좋은 가격에 낙찰받은 물건을 매도할 수 있었습니다. 물론 저희가 지출한 낙찰금에 비하면 훨씬 큰 액수이였습니다.
속수무책으로 투자금을 날릴 상황에서 반전이 일어나 투자금의 5배 이상의 수익을 올리는 작은 기적이 일어난 것입니다. 참고로, 이들은 돈이 없는 사람들이기 때문에 자신들의 돈으로 산 것은 아닙니다. 집 없는 빈민들을 위한 정부주택구조금융사업이 있어 그것을 이용한 것입니다. 이 것에 대해서는 나중에 자세히 설명하기로 하겠습니다.
원인 분석 및 대책
이번 사건을 계기로 “설마”하는 마음은 버리고 기본에 충실해야한다는 것을 새삼 느꼈습니다.
앞서 설명한 바와 같이 어떤 물건이 최종적으로 경매될지는 가늠하긴 어렵습니다. 그러다 보면 수백 건 모두를 분석하기 위한 비용과 시간이 아깝다는 마음이 생겨 납니다. 하지만 위 사례에서 보았듯이 잘못된 물건을 하나라도 고르는 날에는 모든 물건을 분석하는 시간과 비용보다도 을 훨씬 손해를 초래하게됩니다.
그러므로 경매 전에 입찰하고자 하는 모든 물건에 대해서 철저히 권리분석 및 물건분석을 해야합니다. 그리고 사전조사하지 못한 물건은 입찰을 과감히 포기해야합니다. 늘 말씀드리는 바대로 물건이 없어서 못 사는 것이 아닙니다. 돈이 부족해서 못 사는 거지. 물건은 항상 넘쳐납니다.
MRPI(2015/12/20)
