< 투자 실패 사례 1 >
투자실패 사례 중 하나입니다. Quezon city 체납부동산 경매에서 낙찰 받은 물건 중의 하나인데요, 군침만 잔뜩 흘리다가 목잡고 뒤로 넘어가 사례입니다.
Cubao의 Araneta Collesium 근처에 소재한 단독주택 및 대지(150 SQM)입니다. 주택은 오래되고 허름한 목조 & 시멘트 단층 건물이므로 그 것만으로는 가치가 없습니다. 하지만, 워낙 좋은 입지조건을 갖은 터라150 SQM의 대지만으로도 최소 7.5M 페소의 가치가 있는 물건입니다.
이 물건의 최저입찰가는 19K페소이었고, 저희가 이 물건을 2.1M 페소에 낙찰받았습니다. 얼핏 봐서는 대박이 될 물건이었습니다.
하지만 이 물건은 경매일로부터 3개월만에 원소유자에 의해 회복청구(redemption)가 있어, 낙찰이 취소되었습니다. 다만, 낙찰대금, 경매 비용 그리고 거기다 총비용의 3개월치, 즉 6%의 이자를 돌려 받게 된 것입니다. 얘기가 여기서 끝이 났다면 그럭저럭 본전치기 장사가 되었을 것입니다. 하지만 투자실패의 발단은 이제 시작됩니다.
원소유자의 회복청구가 있게되면 시청 재무과(Treasurer’s office)는 낙찰자에게 그 사실을 알리고 낙찰대금 및 경매비용(이하 “총비용”)을 찾아가라고 통지(Notice of Claim for Refund)를 하게 되어 있습니다. 그런데 이를 우편으로 통지하는 과정에서 멍청한 재무과 담당자의 실수로 수취인의 주소가 잘못 기재됩니다. 그래서 우편물은 우체국들을 떠돌다가 어디선가 잠이 들었습니다. 물론 등기우편이었으므로 “송달불능”을 이유로 그 우편물은 시청 재무과로 돌아 갔어야 하는 것이 맞습니다. 하지만, 아무도 신경을 쓰지 않았습니다.
이 사실을 알 길이 없었던 저희로는 1년의 회복청구기간이 다 지나도록 시청으로부터 아무런 통지가 없길래 이제 우리 물건이 되는구나 하는 부푼기대를 가지고 시청을 방문하여 Final Deed of Sale을 신청하고 돌아 왔습니다. 그런데 돌아 오는 길에 담당자로부터 텍스트메시지를 하나 받게 됩니다, “Already redeemed, Sir”.
너무 화가 나 그 다음날로 찾아가 담당자, 부서장, 감사과 등을 차례로 만나 보았지만 혈압만 더 올라 갈 뿐이었습니다. 자신들의 실수를 인정하면서도 “뭐 어쩌겠냐, 기왕에 이렇게 될 걸”하면서 웃습니다. 그리고 다시 15일 이상을 기다려 총비용과 이자를 돌려받을 수 있었습니다.
결국 낙찰금을 투입한날로부터 15개월이 지나서야 6%의 수익률이라는 초라한 투자결과를 거둔 것입니다.
원인 분석 및 대책
사실 너무 좋은 물건이었습니다. 그리고 체납 세금은 고작 19K페소로서 과거 5년간 발생한 세금이었습니다. 그리고 현장답사 결과 거주자가 존재하였습니다. 처음부터 회복청구될 확률이 상당히 놓은 물건이었던 것입니다. 경매 직후 부터회복청구여부를수시로 확인하여야 했던 것인데 이를 게을리 한 잘못이 있었습니다.
필리핀에 살아본 경험이 없는 분들은 믿기지 않겠지만 이런 일 비일비재합니다. 저보고 “왜 행정소송이라도 걸지 않냐”라고 하시겠지만, 한다한들 배보다 배꼽이 더 큽니다. 거기다 담당자들한테 밉보이면 일하기가 더 어려워집니다.
나중에 안 사실이지만 일부 지방자치단체의 경우에는 더 엉성합니다. 소유자가 회복청구를 하더라도 낙찰자한테 아예 통지를 하지 않는 것입니다. 결국 낙찰자가 더 부지런해져야 합니다. 수시로 확인을 해 보아야 합니다. 담당자와 친분을 쌓아 전화 통화로도 문의를 할 수 있는 관계로 발전시켜 놓아야 합니다.
MRPI(2015/12/20)
