반(反)투자 뉴스 2 - 2016 콘도시장 보고
주거용 콘도와 오피스용 콘도를 나누어 설명하겠습니다.
필리핀 주거용 콘도시장을 날씨에 비유해 보자면, 전국적으로는 대체로 맑은 반면 메트라마닐라는 다소 흐리고 특히 주요도시는 비가 한 두방울 떨어기지 시작했습니다.
2016년 1분기 기준으로 전국적인 주거용 부동산 가격은 연간 9.2% 상승했고 메트로마닐라(또는 NCR)만 놓고 보면 연간 9.8% 상승했다고 합니다. 반면 중심상업지구(Central Business District; CBD)로 불리는 Makati city, BGC, Ortigas, Rockwill 등의 경우에는 아래 그래프가 보여주듯이 2~5%의 매우 저조한 가격상승률을 보여주고 있습니다.
(출처 :http://www.globalpropertyguide.com/)
그러나 주요 CBD의 상황은 2016년 하반기로 갈수록 더욱 나빠지고 있습니다. 아래 그래프를 봐 주십시요.
주요 CBD의 고급(prime) 3BR 콘도가격은 2016년 1분기 이후 하락하기 시작합니다. 시장예측기관 Colliers International에 의하면 위 가격들은 2017년에는 현재보다 연 4~5% 정도 더 떨어질 것으로 내다보고 있습니다.
당연한 얘기이지만, 위와 같은 하락세는 이 지역 고급 3BR의 임대공실률의 증가와 임대소득율의 감소로 인한 결과인 것입니다. 아래 그래프가 보여주듯이 2015년 들어 Makati CBD의 공실률(Vacancy Rate)이 증가하기 시작하여 2017년에는 13%까지 다가 설 것으로 예측하고 있습니다. 덩달아 임대가격이 모든 CBD에서 일제히 2016년부터 하락하기 시작합니다.
위 통계치들은 주요 CBD의 고급(prime) 3BR을 기준으로 한 것입니다. 시장에서의 직접 체감한 경험을 말씀 드리자면 이 시장은 studio 및 one bedroom 콘도 시장에 비하면 오히려 나은 편입니다.
Studio 및 one bedroom 콘도는 확실히 공급과잉 상태입니다. 비여 있는 콘도유닛들이 거의 20%에 가깝지 않나 싶습니다. 재매매 시장의 매수세 역시 매우 약하여 급매물만이 소진되는 정도입니다. 당연히 매도가가 좋을리가 없습니다. 대부분의 재매매가 처음 분양가 수준에서 형성되고 있습니다. 매도가의 10% 가까운 거래비용을 감안하면 오히려 큰 손해인 것입니다.
그러나 제 소견으로는 이러한 하향세가 몇 년간 지속될 수는 있어도, 하향세가 급격히 악화되리라고는 보지 않습니다. 그 이유로는 향후 몇년간 콘도 공급율 역시 제한적일 것이기 때문입니다. 그 근거로는 첫째 개발사들이 수요 감소에 맞춰 신규착공 프로젝트의 수를 줄여가고 있습니다. 그리고 그나마 착공한 프로젝트들 역시 완공이 많이 지연되고 있는데 건설기술자 부족난 때문입니다. 건설기술자 부족난은 2017년부터 가속될 정부주도 인프라건설로 인해 더욱 악화되리라 봅니다.
필리핀 콘도미니엄 시장의 경우 외국인 투자자 및 OFW가 각각 1/3씩 차지하고 있습니다. 즉 필리핀 콘도 구매자금의 2/3은 외국으로부터 반입된다는 것인데 그러기 때문에 필리핀 콘도시장은 국제적 경기에 아주 민감합니다.
그런데 아시다시피 국제 경기가 쉽사리 좋아질 것 같지 않습니다. 따라서 외부적인 요인에 기한 부동산 경기부양을 기대하기 보다는 오히려 내부적인 동력, 즉 대통령 Duterte에게 기대해보는게 낫지 않을가 싶습니다.
왜냐하면 외국인직접투자(FDI)의 큰 걸림돌로 생각되는 것들 중에는 열악한 사회간접시설과 전국가적인 부정부패가 있습니다. 그런데 Duterte 정부는 전 대통령 Aquino의 인프라건설 우선정책을 승계하게다고 공언하였고 올해의 마약과의 전쟁에 이어 2017년부터는 부패와의 전쟁을 펼칠 예정입니다. 더욱이 이미 국회에서 시작된 헌법 개정작업을 통해 법인의 외국인 소유지분제한을 획기적으로 줄일 것으로 보입니다.
이러한 일련의 자구노력들이 결실을 맺는 2-3년 후에는 부동산시장도 덩달아 부활할 수 있도록 기도해봅니다. 실제로 Duterte는 지난 20년간 Davao city 시장으로서 이와 같은 정책을 펼쳐Davao를 모범적인 경제도시로 바꾸어 놓았습니다.
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오피스용 콘도의 경우에는 상대적으로 좋은 상황입니다.
아래 그래프에서 보듯이 주요 CBD의 오피스 공실률이 0%에 다가서고 있습니다. 따라서 오피스의 가격이 오르고 임대소득율도 증가하여 앞으로 연간 5-8%의 임대가격률 상승이 예상됩니다. 달리 표현하자면 임대소득률이 10%을 넘는 오피스들이 나타나게 될 것리라는 것입니다.
하지만 오프스 콘도에 대해 장미빛 전망이 있는 것만은 아닙니다.
주거용 콘도에서 그랬듯이 개발사들은 공급과잉이 현실화되기 전까지는 엄청나게 많은 신규 오피스를 공급할 것입니다. Makati, Ortigas, BGC와 같은 기존의 CBD 이외에도 North EDSA, Triangle, Arca South, Manila Bay Reclamation Area 등에도 많은 오피스 빌딩들이 지어지고 있습니다.
메트로마닐라의 CBD 지역의 주거용 및 오피스용 콘도들의 주요 수요자들 중에는 외국계 콜센터들과 온라인 도박업체들이 있습니다. 하지만 Duterte 정부가 불법 온라인도박업체들을 박멸하려고 소매를 걷어부치고 나서고 있어 그 파장이 어디까지 번져나갈지가 변수입니다.
설상가상으로 미국대통령 당선자 Trump는 자국 BPO 기업체들에게 본국으로의 철수를 종용하고 있어 이 역시 악재로 작용할 수 있습니다. 필리핀의 BPO/KPO 산업의 3/4이 미국계이기 때문입니다.
MRPI(2016/1/1)
