BIR AUCTION SALE
국세청(Bureau of Internal Revenue)에 의해 국세를 체납한 납세자의 재산을 압류하여 경매처분하는 것입니다. Quezon City에 위치한 BIR Main office 내의 National Training Center에서 진행됩니다. 구체적인 경매절차 진행을 살펴보겠습니다.
먼저, 개회사를 한 후 경매절차에 관한 Guidelines와 경매물건에 대한 상세정보지를 나누어 줍니다. 상세정보지에는 경매공고에 기재된 물건내용 이외에도 Zonal Value, Market Value 그리고 최저경매가(Minimum bid)가 기재되어 있습니다. 또한 경매물건 별로 한 장씩 입찰서(Application for Bid)를 나누어 줍니다. 그리고 나서 프로젝터(projector)을 통해 경매물건에 대해 개별적으로 설명하는데 앞서 나누어준 상세정보지의 내용과 별반 다를게 없습니다. 입찰자 각자가 원하는 물건의 입찰서에 가격을 기재한 후 준비된 봉투에 넣어 입찰함에 넣습니다. 입찰함은 물건 별로 따로 준비되어 있고 일련번호가 적혀 있으므로 잘 구분하여 넣어야 합니다. 정해진 입찰마감시간(bidding closing)이 지나면 입찰함을 개봉하고 최고입찰자(highest bidder)를 선정하게 됩니다.
공정한 낙찰가 형성을 위해 최소입찰자수(minimum number of bidders)에 제한을 둡니다. 즉, 만약 입찰자가 3인 미만인 경우에는 경매는 유찰(failure) 된 것으로 보고 물건은 국가소유로 처리됩니다. 저의 경우에도 입찰자가 총 2명이어서 유찰되었고 원하는 물건을 놓치고 말았습니다. 따라서 꼭 낙찰을 받고 싶은 물건이 있다면 형식적으로 참여할 다른 사람들을 동원해서 최소입찰자수를 맞추어야 할 것입니다. 굳이 3명이 직접 출석할 필요는 없는 것이고 위임장을 받아 대리 제출하면 될 것입니다(?). 만약 입찰자가 3명 이상이어서 입찰서를 개봉하는 경우에는 호명된 입찰자는 준비해 온 보증금(bond)를 경매위원회(committee of auction)에 제출해야 합니다. 이때 경매공고비용(P 5K)도 함께 내야합니다. 보증금은 최저 입찰가(minimum bid price)의 10%이며 현금 또는 manager’s check으로 준비합니다. Manager’s check의 경우에는 payee를 “Bureau of Internal Revenue”로 기재합니다.
전체적인 분위기를 되돌이켜 보면 매우 한가한 편입니다. 경매참가자가 극소수입니다. 이날 경매된 21개의 물건 중 5개의 물건에만 입찰자가 있었고 그나마 5개 중 1개만이 유효한 입찰로 인정되어 낙찰되었습니다. 그렇다고 경매물건이 별로이었던 것도 아닙니다. 경매목록에 포함된 물건들 대부분이 투자가치가 높은 물건들이었습니다. 아마도 불규칙하게 이루어지는 경매라서 홍보가 잘 안 된 탓인 듯합니다. 하기야 필리핀에서는 경매자체가 일반대중에게 아직 낯선 투자수단이기도 합니다.
문제점을 들자면, 납세자/소유자의 훼방입니다. 이렇게 경매처분될 정도라면 고액체납자일테고 경매물건역시 고액일 것입니다. 즉 돈 있고 빽 있는 사람일 터이므로 심판이나 소송을 걸어 어떻게든 절차를 지연시킬 것입니다. 만약 체납자/소유자에 의해 경매무효/취소소송 등이 제기되면 소유자회복기간 등 일체의 법정기간이 정지되게됩니다. 따라서 낙찰자의 투자금이 장기간 묶일 수도 있으니 투자에 주의하여야 할 것입니다. 이 날도 체납자 변호사가 법원 결정을 들고와 경매를 무산시키려 했으나 경매위원회(Auction Committee)에서 그 결정만으론 경매를 중단시킬 수 없다고 판단하여 경매를 진행하였습니다.
최저입찰가는 대부분 Zonal value 또는 Fair Market value as per Tax declaration으로 정해지므로 실제시장가격에 비하면 절반도 안됩니다. 정말 싼 거죠. 현지인들에 비해 부동산 관련 정보가 약한 외국인들로서 입찰함들을 잘 살펴서 입찰이 많이 이루어지는 물건에 입찰하는 것도 하나의 방법일 것입니다.
낙찰자가 부담하는 부대비용은 (Extra-juidicial Foreclosure과 달리) Commission on sale 및 Foreclosure Expense을 포함하지 않습니다. 다만 상기한 바와 같이 경매공고비용(P5K)을 부담하는 정도입니다. 아래에는 경매당일 배포된 경매가이드라인을 번역해 놓았습니다. 참조하시기 바랍니다.
GUIDELINES ON BIR AUCTION SALE
1. 경매 물건에 대한 상세정보지는 경매일 전 Accounts Receivable Monitoring Division (Room #208), BIR National Office Building을 방문하면 열람할 수 있다. 참고로 실제 경매를 진행하는 부서는 Commission on audit(Room #104)이다. 2. 입찰서(Bid form)는 Auction Sale Committee에서 준비한 것을 사용하여야 하며 경매일 당일 오전11시까지 제출하여야 하는데, 미리 준비된 봉투에 넣어 입찰함에 투입하여야 한다. 경매일 전 미리 입찰서를 제출하고자 하는 경우에는Accounts Receivable Monitoring Division(Room #208)에 제출할 수 있다.
3. 경매는 누구나 참여할 수 있는 일반공개입찰(open public bidding)이어야 하면 제출된 입찰서는 경매일 당일 공개적으로 개봉되어야 한다.
4. 토지의 경매는 필지(parcel) 별로 또는 등기부(title) 별로 이루어지며, 현상 그대(“as is where is”)로 판매된다.
5. 입찰자들의 편의를 돕기위해 경매물건들의 최저입찰가(minimum bid price)는 경매공고 및 상세정보지에 표기된다.
6. 적법한 입찰로 인정받기 위해서는 입찰보증금(bond bond)을 함께 제출하여야 한다. 보증금은 현금 또는 Manager’s check의 형태로 납부하는데 최저입찰가의 10%로 한다. 실제로는 상기 10%에 경매공고비용(P5K)도 함께 납부한다. 상기 보증금은 만약 낙찰받은 경우에는 낙찰금에서 그만큼 차감을 받을 것이나 낙찰받지 못할 경우에는 그대로 반환받는다.
7. 일단 경매위원회에서 최고입찰자로 인정(Notice of Award)되더라도 다시 국세청장(Commissioner of Internal Revenue)의 승인(approval)을 받아야 최종적으로 낙찰자가 되는 것이다. 낙찰자는 상기 국세청장 승인일로부터 2일 이내에 낙찰금을 현금 또는 Manager’s check의 형태로 납부하여야 한다(수령인은 국세청장 앞).
8. 원칙적으로 입찰자격에는 제한이 없다. 다만 헌법 또는 법령에 의해 토지소유가 금지된 외국인 및 외국기업은 입찰자격이 없으며, BIR 임직원 및 그의 3rd degree 이내의 친인척 역시 경매에 참가할 수 없다.
9. 경매물건의 소유자/체납자는 실제 경매일(actual date of auction sale)로부터 1년 이내에 낙찰금을 상환하고 소유권회복청구권(Redemption)을 행사할 수 있는데 이 때 낙찰금의 연 15%에 해당하는 이자도 함께 납부하여야 한다.
10. 입찰자가 없거나, 최고입찰가가 최저입찰가보다 낮거나 기타 사유로 유찰된 경우에는 해당 물건은 국고로 환수된다.
경매위원회(Auction Committee)는 입찰을 심사하여 그 입찰의 적법 또는 부적법 여부를 결정할 권한을 가진다.
MRPI(2014/05/03)
