¹ý¿ø°æ¸Å ¼öÀÍ·ü, ¹®Á¦Á¡ µîµî
¹ý¿øÀ» ÅëÇØ ºÎµ¿»êÀÌ °æ¸ÅµÇ´Â °ÍÀº 2°¡Áö °æ¿ìÀÌ´Ù. Çϳª´Â Àú´ç±Ç½ÇÇà¿¡ µû¸¥ °æ¸Å(ÀÓÀÇ°æ¸Å)¿Í È®Á¤ÆÇ°á¿¡ ÀÇÇÑ °Á¦ÁýÇà(°Á¦°æ¸Å)ÀÌ´Ù. Åë°èÀûÀ¸·Î ÀÓÀÇ°æ¸Å°¡ °Á¦°æ¸Åº¸´Ù ÈξÀ ´õ ¸¹´Ù. ¿©±â¼´Â ÀÓÀÇ°æ¸Å¸¦ Áß½ÉÀ¸·Î ¼³¸íÇϱâ·Î ÇÑ´Ù.
ÀºÇàÀÌ °¡Àå Å« °æÀïÀÚ
ÀϹÝÀûÀ¸·Î ÀºÇà µîÀÇ ±ÝÀ¶±â°üÀ¸·ÎºÎÅÍ ´ëÃâÀ» ¹ÞÀ» ¶§ Àú´ç±ÇÀ» ÇÔ²² ¼³Á¤ÇÑ´Ù. ¸¸¾à 乫ÀÚ°¡ »óȯÀǹ«¸¦ °ÔÀ»¸®Çϸé ÀºÇàÀº Àú´ç±ÇÀ» ½ÇÇàÇÏ¿© ¹ý¿øÀ» ÅëÇØ ¾Ð·ù ¹× °æ¸Å(Extra-judicial Foreclosure)¸¦ ÁøÇàÇÏ°Ô µÈ´Ù. ±×·±µ¥ ÀÌ·± °æ¸ÅÀÔÂû¿¡ ÀÖ¾î ÃÖ´ë °æÀïÀÚ´Â ÀºÇàÀÌ´Ù. Çѱ¹°ú ´Þ¸®(?) Çʸ®ÇÉÀÇ °æ¿ì ¹ý·üÀûÀ¸·Î ä±ÇÀÚÀÎ ÀºÇà ½º½º·Î°¡ ÀÚ½ÅÀÌ ¾Ð·ùÇÑ ºÎµ¿»êÀÇ °æ¸Å¿¡ Âü°¡ÇÏ´Â °ÍÀÌ Çã¿ëµÈ´Ù. ´ç¿¬È÷ ÀºÇàµéÀº °æ¸Å¿¡ Âü°¡ÇÑ´Ù. ÀڽŵéÀÌ È¸¼öÇØ¾ß ÇÒ ´ëÃâ±Ýº¸´Ù ³·Àº °¡°Ý¿¡ ºÎµ¿»êÀÌ °æ¸ÅµÇ´Â °ÍÀ» ¹æÁöÇϱâ À§ÇؼÀÌ´Ù. (ÀºÇàÀÌ ÆǸÅÇÏ´Â ¹°°ÇµéÀÌ ´ëºÎºÐ ±×·¸°Ô »çµéÀÎ °ÍµéÀÌ´Ù.) °æ¸Å¿¡ ÀÖ¾î¼ ÇÙ½ÉÀº ÀûÁ¤ÇÑ ÀÔÂû±Ý¾×À» Á¤ÇÏ´Â °ÍÀÌ´Ù. ´Ù¸¥ ÀÔÂûÀڵ麸´Ù´Â ³ôÀº ±Ý¾×À» ÀûÀ¸¸é¼µµ ºÎµ¿»ê ½Ã¼¼º¸´Ù °¡´ÉÇÑ °¡Àå ³·°Ô Àû¾î³»¾ß ¼öÀÍ·üÀ» ±Ø´ëÈÇÒ ¼ö Àֱ⠶§¹®ÀÌ´Ù. ±×·±µ¥ ÀºÇàÀº ¾Ð·ùºÎµ¿»ê¿¡ ´ëÇØ °¡Àå ¸¹Àº Á¤º¸¸¦ °¡Áö°í ÀÖ´Ù. ´õ¿íÀÌ ÀÌ¹Ì ÀºÇàÀº ÀÌ¹Ì ´ëÃâ ¿ø±Ý ¹× ÀÌÀÚ¸¦ ÀÏÁ¤ºÎºÐ ¹Þ¾Æ¿Ô±â ¶§¹®¿¡ ´Ù¸¥ ÀÔÂûÀÚº¸´Ù ±× ¸¸Å ³·Àº ±Ý¾×À¸·Î ÀÔÂûÇÏ´õ¶óµµ ¼ÕÇØ°¡ ¾ø´Ù.
»ç½Ç Çʸ®ÇÉÀº ºÎµ¿»ê°æ¸Å°¡ ¾ÆÁ÷ ÀϹÝȵÇÁö ¾Ê¾Æ ÀÔÂû°æÀïÀÚµéÀÌ ¸¹Áö ¾Ê´Ù. º»ÀÎÀÌ °æ¸Å¿¡ Âü°¡ÇÏ´Ù º¸¸é ÀºÇàÀ» Á¦¿ÜÇÑ ´Ù¸¥ ÀÔÂûÀÚ°¡ ¾ø´Â °æ¿ìµµ ¸¹´Ù. ÇÏÁö¸¸ ÀºÇට¹®¿¡ ¹«Åδë°í ³·Àº °¡°ÝÀ» ½á ³¾ ¼ö°¡ ¾ø´Ù.
ÀϹÝÀûÀ¸·Î ºÎµ¿»ê ½Ã¼¼(Fair Market Value)ÀÇ 40~70% ÀÇ °¡°Ý¿¡ ³«Âû¹ÞÀ» ¼ö ÀÖ´Ù.
ÀϹÝÀûÀÎ ¸Å¸ÅÀÇ °æ¿ì¿Í ºñ±³ÇÏ¸é °æ¸Å¼ö¼ö·á(commision on sale; 3%), ºÎ±âµî±âºñ¿ë(Annotaion; 0.3-0.6 %) µîÀÌ Ãß°¡ÀûÀ¸·Î ÁöÃâµÇ±â´Â ÇÏÁö¸¸ ÀÌ·± ºñ¿ëÀ» °í·ÁÇÏ´õ¶óµµ ½Ã¼¼º¸´Ù ÈξÀ ³·Àº °¡°Ý¿¡ ºÎµ¿»êÀ» ±¸¸ÅÇÒ ¼ö ÀÖ´Ù. (ÀÚº»À̵漼(CGT), ¾çµµ¼¼(Transfer Tax), ÀÎÁö¼¼(DST) µîÀº º°°³)
¸ñµ·ÀÌ ÇÊ¿äÇÏ´Ù.
ºÐ¾ç ºÎµ¿»êÀ» ±¸ÀÔÇϰųª ÀºÇà º¸À¯¹°°ÇÀ» ±¸ÀÔÇÏ´Â °æ¿ì¿¡´Â ¹Ì¸® ´ëÃâÀ» ¹ÞÀ» ¼ö ÀÖÀ¸¹Ç·Î ºÎµ¿»ê ±¸ÀÔ¿¡ ´çÀå ¸ñµ·ÀÌ ÇÊ¿äÇÏÁö ¾Ê´Ù. ÇÏÁö¸¸ °æ¸ÅÀÇ °æ¿ì¿¡´Â »çÀü¿¡ ´ëÃâÀ» ¹ÞÀ» ¼ö ¾ø¾î ÀÏ´Ü °æ¸Å´ë±Ý Àü¾×À» Çö±ÝÀ¸·Î ÁغñÇØ¾ß ÇÑ´Ù.
ÁÁÀº ¹°°ÇÀÌ ÈçÄ¡ ¾Ê´Ù.
ÀαâÀÖ´Â ¹°°ÇÀ̾ú´Ù¸é ¿ø¼ÒÀ¯ÀÚ°¡ À̸¦ óºÐÇؼ ´ëÃâ±ÝÀ» »óȯÇÏ¿´À» °ÍÀÌ´Ù. ±×·¯Áö ¸øÇÏ°í °æ¸Å±îÁö Èê·¯¿Ô´Ù¸é ÀαⰡ ¾ø¾î ¿ø¼ÒÀ¯ÀÚ°¡ ¿øÇÏ´Â °¡°Ý¿¡ ÆÈ ¼ö ¾ø¾úÀ» °¡´É¼ºÀÌ ³ô´Ù. °¡·É Äܵµ¹Ì´Ï¾öÀÇ °æ¿ì ÀαⰡ ¾ø¾î ºÐ¾çÀÌ Àß µÇÁö ¾ÊÀ¸¸é ºÐ¾ç»ç´Â ±¸¸ÅÀÚÀÇ °æÁ¦Àû ´É·ÂÀ» ¾ö°ÝÈ÷ È®ÀÎ(credit check)ÇÏÁöµµ ¾Ê°í ÆǸÅÇÏ´Â °æ¿ì°¡ ÀÖ´Ù. ÀÌ·± °æ¿ì ´ç¿¬È÷ ÇҺδë±Ý ¹Ì³³À¸·Î ¾Ð·ùµÇ´Â Äܵµ À¯´ÖµéÀÌ ¸¹À» ¼ö ¹Û¿¡ ¾ø´Ù.
¹°·Ð ´Ù¸¥ ÀÌÀ¯·Î ÁÁÀº ¹°°ÇÀÌ °æ¸ÅµÇ´Â °æ¿ìµµ Á¾Á¾ ÀÖ´Ù. °¡·É ¿Ü±¹ÀεéÀº Äܵµ¸¦ ºÐ¾ç¹Þ¾Æ »ç´Â µ¿¾È ´ëÃâ±ÝÀ» »óȯÇÏ´Ù°¡ º»±¹À¸·Î µ¹¾Æ°¥ ¶§ ±×³É ¹ö¸®´Â(?) °æ¿ì°¡ ÀÖ´Ù.
ȸº¹Ã»±¸±Ç(Redemption)
ÀÌ¹Ì "¹ý¿ø°æ¸Å ¿ä°Ç ¹× ÀýÂ÷"¿¡¼ ¼³¸íÇÏ¿´µíÀÌ ¿øÄ¢ÀûÀ¸·Î °æ¸Å ÈÄ 1³âÀ» ±â´Ù·Á¾ß ÀÌÀüµî±â¸¦ ÇÏ°í ºÎµ¿»êÀ» »ç¿ëÇÒ ¼ö ÀÖ´Ù. (´Ü, ÀÓÀÇ°æ¸Å¿¡ ÇÑÇØ ³«ÂûÀÚ´Â ½Åû(petition)¿¡ ÀÇÇØ º¸Áõ±ÝÀ» ³»°í ºÎµ¿»êÀ» Á¡À¯ÇÒ ¼ö ÀÖ´Ù.) 1³â À̳»¶ó¸é ¿ø¼ÒÀ¯ÀÚ´Â ³«ÂûÀÚ°¡ ÁöÃâÇÑ ¸ðµç ºñ¿ëÀ» µ¹·ÁÁÖ°í ºÎµ¿»êÀ» µÇã¾Æ °¥ ¼ö ÀÖ´Ù. ±×·¯³ª ü³³ºÎµ¿»ê°ú´Â ´Þ¸® ÀºÇà¾Ð·ù¹°°ÇµéÀ» ¿ø¼ÒÀ¯ÀÚ°¡ ȸº¹ÇÏ´Â °æ¿ì´Â 1%µµ µÇÁö ¾Ê´Â´Ù°í ÇÑ´Ù.
¼ÒÀ¯ÀÚ ±âŸ Á¡À¯ÀÚÀÇ Åð°Å ¹®Á¦
1³âÀ̶ó´Â ȸº¹Ã»±¸±â°£ÀÌ Áö³µ´õ¶ó°í Çصµ ¿ø¼ÒÀ¯ÀÚ³ª ¼¼ÀÔÀÚ°¡ ÀÚÁøÇؼ ÀÌ»çÇÏÁö ¾ÊÀ¸¸é ÀÌ»çºñ¿ë ¸í¸ñÀ¸·Î µ·À» Áý¾îÁְųª Åð°Å¼Ò¼Û(writ of possession)À» Á¦±âÇØ¾ß ÇÑ´Ù. Àú´ç±ÇÀÌ ¼³Á¤µÈ ºÎµ¿»êÀÇ ¼ÒÀ¯ÀÚº¸°ü¿ëµî±âºÎ(Owner's copy of title)´Â ÀºÇàÀÌ º¸°üÇÏ´Â °ÍÀÌ ÀϹÝÀûÀÌÁö¸¸ ¿¹¿ÜÀûÀ¸·Î ¼ÒÀ¯ÀÚ°¡ µé°í¼ ³»³õÁö ¾Ê´Â °æ¿ìµµ Àִµ¥ À̶§´Â ¶Ç ´Ù¸¥ ¼Ò¼ÛÀÌ ÇÊ¿äÇÏ´Ù.
¼ÒÀ¯ÀÚÀÇ ¼Ò¼ÛÁ¦±â·Î ÀÎÇÑ Àå±âÀü
ÀÍÈ÷ ¿¹»óÇÒ ¼ö ÀÖ°ÚÁö¸¸ °æ¸Å¹°°ÇÀÌ °í°¡Àϼö·Ï, ÁÁÀº ¹°°ÇÀϼö·Ï ¿ø¼ÒÀ¯ÀÚ°¡ ¹°°í ´Ã¾îÁú °¡´É¼ºÀÌ ³ô¾ÆÁø´Ù. ¿ø¼ÒÀ¯ÀÚ³ª ÀÌÇØ°ü°èÀÎÀÌ ½Â»êÀÌ ¾ø¾îµµ °æ¸Å¹«È¿/Ãë¼Ò ¼Ò¼ÛÀ» Á¦±âÇØ ½Ã°£À» ²ô´Â °æ¿ì°¡ ÀÖ´Ù. °íÀ§Çè °í¼öÀÍ(High risk, high return)À̶õ ÅõÀÚ¿ë¾î°¡ µü µé¾î¸Â´Â °æ¿ìÀÌ´Ù. ÀÌ·¯ÇÑ ¹°°ÇµéÀº °æ¸Å Àü¿¡ ¼ÒÀ¯ÀÚ¿Í Çù»óÇÏ¿© Àû´çÇÑ °¡°Ý¿¡ ¸Å¸ÅÇÏ´Â °ÍÀÌ ÇϳªÀÇ ¹æ¹ýÀÏ °ÍÀÌ´Ù.
MRPI (2013/10/13)