지방자치단체에 의한 경매 제 1편

 

 필리핀의  지차체(city and municipality)들은 불필요해진 지자체 소유물건을 처분하거나 체납된 세금(tax delinquent)을 거둬들이기 위해 체납자의 물건을 공개경매로 매도한다.
 이하 Quezon city의 경우를 기준으로 설명한다. 다른 지자체의 경우에도 대동소이하다. (관련 법령 : Sec. 172~Sec. 185, Local Government Code[RA 7160])

 

I. 참가자격

 

 법령에 의해 부동산을 취득할 수 있는 자이어야 하므로
1. 필리핀 국적자(단, 중앙 및 지방관공서의 모든 공무원 및 피고용인 등은 제외된다.) ; 및
2. 필리핀 국적자가 자본의 60% 이상을 소유한 파트너쉽, 법인 및 기타 법적주체로서 SEC에 등록을 마친 주체;
3. 대리인의 경우 위임장(SPA)을 필요로 함.

 

 II. 매도 조건(condition of sale)

 

1. 지자체의 조세과(treasurer’s office)에서 경매를 주관한다. 하지만 지자체는 매도된 물건의 하자에 대해서 책임지지 않는다. 즉 “as-is”, ”where-is”이다. 따라서 입찰자는 사전에 등기의 진위여부, 저당권 기타 소유권 제한 사항의 존부, 입주자의 유무 등에 대해 철저히 조사하여야 한다.

2. 최고가 입찰자에게 낙찰되며 낙찰자는 24시간(실제로는 다음날 업무마감 전까지) 경매대금 전액을 납부하여야 한다. 납부방법은 현금 또는 자기앞수표(manager's check)만 허용된다. 경매대금을 납부하면 지자체는 낙찰자에게 매매증명서(Certificate of Sale)을 발급한다. (주의할 점은 매매증명서는 매매계약의 경우에 비교하면 매매계약서와 같은 것이라서 아직 경매물건은 체납자의 소유인 상태이다)
    낙찰자가 정당한 사유 없이 대금 납부를 하지 않은 경우 그 자는 장래의 또 다른 경매에 참가할 자격을 박탈당한다. 이 경우 차순위 입찰자에게 기회가 주어지고 통지를 받은 때로부터 24시간 이내에 차순위자는 입찰가액을 납부하여야 한다.

3. 다음의 경우 지자체는 경매/낙찰(award/sale)를 취소하고 낙찰자에게 경매대금을 반환하여야 한다.
 . 경매개시 전에 체납자가 세금 및 과태료를 완납한 경우
 . 해당 부동산이 면세대상인 경우(국가, 종교단체 또는 교육기관 소유의 물건)
 . RA 7160 기타 법령에 의해 과세대상에서 제외된 부동산
 . 경매대금을 납부하지 아니한 경우

4. 경매대상인 부동산에 대해 법적 이해관계를 가진 자는 체납세금, 연체이자 및 경매 비용을 대신 납부하고 경매절차를 중단시킬 수 있다.

5. 낙찰자가 등기부에 매매증명서(Certificate of Sale)를 부기등기한 날로부터 1년 이내에 체납자 또는 그 대리인은 회복청구권(Right of redemption)을 행사하여 경매된 부동산을 되찾을수 있다. 단, 회복청구권을 행사하기 위해서는 체납자 등은 조세과에 세금, 수수료, 이자,  과태료, 경매대금 기타 제반비용을 전부 납부하여야 함은 물론 경매대금의 월 2%의 이자도 추가로 납부하여야 한다(경매일로부터 반환청구일까지의 이자). 이 경우 지자체는 상기 매매증명서를 무효로하고 납세자에게 회복증명서(Certificate of Redemption)을 발급한다.

6. 위와 같이 회복청구권이 행사된 경우에는 지자체는 낙찰자에게 그가 납부한 금액 전부와 상기 월 2%의 이자를 지불하여야 한다.

7. 상기 회복청구권 행사기간(1년)이 만료되기 전까지는 소유자(체납자), 세입자 등이 체납부동산을 점유하고 그 부동산으로부터 발생한 과실을 수취한다.

8. 체납자가 1년 이내에 회복청구권을 행사하지 않은 경우 지자체는 낙찰자에게 최종매도증서(Final deed of sale)을 발급한다. 낙찰자는 최종매도증서를 가지고 체납부동산을 자신의 명의로 이전등기할 수 있다. 비로서 자신 명의의 새로운 CCT 또는 TCT를 발급받게 된다. 또한 이제야 부동산을 점유할 수 있게된다.

9. 만약 경매입찰자가 없거나 최고입찰액이 체납세액 등에 미치지 못하는 경우에는 그 부동산은 지자체가 압수한다(Sec. 262, LGC)

10. 상기 9의 경우 체납자가 1년 이내에 회복청구권을 행사하지 않는 경우 체납부동산은 지자체의 소유로 확정된다.

 III. 절차

 1. 경매 공고

 최소 30일 전부터 지자체 게시판에 경매사실을 공고하여야하고 동시에 일간지 등에 3회에 걸쳐 공고하여야 한다.

 2. 입찰자 등록

 

     경매에 참가하고자 하는 자는 경매 개시 전까지 지자체의 조세과(treasurer’s office)을 방문하여 먼저 등록을 하여야 한다. 신청서에 인적사항을 적고 경매규정을 준수하겠다는 서약을 하게되면 식별번호를 부여한다. 참가자는 경매절차동안  이 번호에 의해 식별된다. 이와 함께 1만페소의 보증금을 납부하여야 한다. 경매 종료 후 낙찰자를 제외한 나머지 입찰자들에게  각자의 보증금은 반환된다.  낙찰자의 경우 경매대금을 완납하지 않는 경우 상기 보증금을 몰수당한다.

3. 경매 진행

   경매절차는 조세과 담당자나 의뢰받은 자가 구두로 진행한다. 경매에 부쳐진 부동산들을 하나씩 차례로 경매하는 것이 원칙이지만 동일인에게 속하는 대지와 건물이 모두 경매에 나온 경우에는 함께 매도함으로써 대지와 건물이 서로 다른 입찰자들에게 매도되는 것을 방지한다. 건물이 2필지 이상의 대지를 차지하는 경우에도 마찬가지이다.
   최고금액을 제시한 입찰자에게 낙찰되는데 그 금액은 체납세금, 과태료, 이자 및 경매비용 등을 모두 합한 액수보다 큰 것이어야 한다. 낙찰자는 매도증명서(Certificate of Sale)을 해당 등기부에 부기등기하여야 하며 반환청구기간(1년)은 이때부터 시작된다.

MRPI (2013/08/09)