경매종류별 장단점

1. 지자체에 의한 체납부동산 공매

 가장 큰 단점이자 주의할 점은 지자체는 경매물건에 대해 사전에 어떠한 법적, 경제적 조사도 하지 않는다는 것이다. 지자체는 관할구역의 부동산 세금 연체되면 그냥 경매공고한 후 처분하는 것이다. 그리고 경매 후 물건에 하자가 발견되더라도 낙찰자가 모두 책임져야 한다(as-is, where-is). 따라서 입찰자는 사전에 소유권의 적법여부, 물건의 경제적 가치, 체납자의 태도 등을 면밀히 검토한 후 경매에 임하여야 할 것이다. 등기가 가짜인 경우도 많고 심지어 등기되어 있지 않은 경우도 있다. 소유자들이 악의적인 소송으로 경매절차를 지연하시키거나 전문적인 squatter들이 부동산을 불법 점유하고 돈을 요구하는 경우가 자주 있다.
 지자체공매의 경우 최소입찰금액(minimum bidding price)이 따로 정해져 있지 않다. 하지만, 최고입찰금액이 체납세금, 이자, 과태료, 경매비용 등을 합친 총액보다 적을 경우에는 경매는 무효가 되므로 이 총액이 실질적인 최소입찰금액이 된다. 하지만 체납세금은 일반적으로 수 만페소에서 수 십만페소에 불과하므로 부동산 가액에 비교하면 턱 없이 작은 금액이다. 따라서 이러한 부동산을 낙찰받을 수 있다면 큰 이익을 얻을 수 있다.
 반면, 체납자는 경매개시 전이면 언제든지 체납세금 및 과태료 등을 완납하고 경매를 취소할 수 있다. 따라서 경매일에 가보면 공고된 경매예정 물건들 중 상당수는 실제로 경매에 부쳐지지 않는다. 입찰자들은 물건조사에 앞서 실제 경매까지 이어질 물건을 골라내는 요령을 익혀야 공연한 수고를 줄일 수 있다.
 필리핀 경매제도의 특히할 점은 경매로 낙찰되더라도 원소유자는 1년 이내에 체납세금, 과태료, 경매비용을 납부하면 경매를 취소하고 해당 부동산을 회복청구할 수 있다(right of redemption). 소유자를 보호하기 위한 제도인데 입찰자의 입장에서는 낙찰을 받아 대금을 전부 지불해 놓고도 1년 이상을 기다려하니 불안할 수 밖에 없다. 단 낙찰자에게 위로가 되는 점은 체납자는 경매를 취소하기 위해서는 체납세금 이외에도 낙찰가의 연 24%에 해당하는 이자를 납부하여야하고 이 이자는 낙찰자에게 지급된다는 점이다.
 경매대금은 당일 또는 수일 내로 전액을 현금으로 완납하여야 한다. 따라서 낙찰가가 큰 경우는 목돈을 준비해야하는 단점이 있다.

2. 담보권 실행에 따른 임의경매(Extra-judicial foreclosure and public auction)

 은행 기타 대출기관들은 자신들의 고객이 대출원금이나 이자의 상환을 장기간 연체하는 담보권을 실행하여 피담보부동산을 압류한 후 경매에 넘긴다. 이것이 임의경매이다.
 앞서 설명한 공매와 비교할 때 임의경매의 장점은 경매되는 부동산의 안전함일 것이고 단점은 상대적으로 낮은 수익률이다.
 고객으로 담보대출신청이 있게되면 은행은 해당 부동산의 감정평가를 실시하여 법적 하자의 유무, 경제적 가치 등을 따져 본 후 담보로서의 가치가 확인된 후에나 대출을 승인한다. (은행의 담보평가 기준에 대해서는 따로 설명하기로 한다.) 즉 한 번 걸러진 셈이다. 따라서 지자체의 공매물건에 비하면 여러모로 안전하다고 할 수 있다. 하지만 방심은 금물이다. 필리핀에서는 조직적인 등기위변조범죄가 기승을 부리고 있어 개인은 물론 은행들도 희생당하기도 한다. 그러므로 덩치가 큰 부동산을 구매하고자 하는 경우에는 전문적인 조사기관에 의뢰해 철저한 사전조사(due dilligence)를 실시하여야 할 것이다.
 임의경매의 경우에도 최저입찰가가 따로 정해져 있지는 않지만 무턱대고 낮은 가격을 적어서는 안된다. 왜냐하면 이런 경우를 대비해 담보권자인 은행 등이 경매에 직접 입찰하기 때문이다. 은행 등은 피담보채무액을 기준으로 입찰가을 정하기 때문에 다른 입찰자는 그 이상을 적어내야 낙찰받을 수 있다. 이런 이유로 지자체 공매에 비해 수익률이 떨어진다.
 앞서 설명한 공매의 경우와 마찬가지로 임의경매의 경우에도 수일 내에 경매대금 전액을 납부하여야 한다는 점과 소유자의 회복청구권(right of redemption)이 인정된다는 것은 또 다른 단점일 것이다. 연 24%의 이자는 임의경매의 경우에도 적용된다.(?)
 또한 부동산소유자(대출고객)가 소유자용 등기부등본을 내놓지 않거나 집을 비워주지않으면 소송을 거쳐야 한다.

 

3. 은행보유물건 사경매(Auction on Bank acquired assets)

 이 물건의 최대 장점은 등기부가 깨끗하다는 점일 것이다. 은행은 해당 부동산을 낙찰받은 후 자신의 명의로 새로운 등기부(TCT, CCT)를 발급받는데 이 과정에서 담보권설정등기나 다른 법적장애요인들이 정리되고 말소된다는 것이다. (다만, 선순위 권리는 그대로 남는다.) 따라서 입찰자는 물건의 법적문제에 대해서는 그다지 신경을 쓰지 않아도 된다. 사경매는 은행 등이 자신소유의 물건을 판매하는 것이기 때문에 공경매처럼 까다로운 절차에 구속되지 않는다. 가령 1년 간의 소유자의 회복청구(redemption)기간이 없다. 따라서 대금을 완납하면 즉시 이전등기하고 입주할 수 있다.(단 불법점유자가 있다면 얘기는 달라진다.)
 많은 경우 은행은 낙찰자에게 할부방식의 경매대금 납부를 허용하기도 한다. 따라서 10 ~ 30%의 선금(downpayment)만 있다면 집을 장만할 수 있다.
 단점이라면 경매주체, 즉 은행 등이 최소 입찰금액(minimum bidding price)을 정해 놓기 때문에 입찰자는 그 이상의 가격으로 입찰해야 한다. 따라서 공매에 비해서는 수익율이 떨어지는 것이 단점이다. 최소입찰금액은 예전보다 많이 현실화(또는 상승)하여 최소입찰금액이 부동산의 실거래가에 근접하는 경우도 종종 있다. 

MRPI (2013/08/09)