담보부동산 압류를 막는 방법

     은행 담보대출을 통해 부동산을 구입하셨나요? 그런데 만약 불가피한 사정으로 대출금 상환을 연체하였거나 하여야 할 경우 다음과 같은 방법으로 압류를 방지하거나 늦춰보시기 바랍니다.

1. 대출은행에 사정하기

    은행대출담당자를 만나 솔직하게 사정얘기를 하고 양해를 구해보세요.
은행입장에서도 가능하면 채무자가 스스로 대출금을 완납하도록 유도하는 것이 최선책입니다. 담보부동산을 압류하여 경매처분하거나 아니면 다시 사들여 직접처분하기 위해서는 별도의 비용(변호사비용, 경매비용, 퇴거비용, 부동산관리인비용 등)이 만만치 않습니다. 특히 상품가치가 없어 팔리지 않고 오래 방치되는 압류/보유부동산의 경우 막대한 기회비용으로 인해 손해를 입기도 합니다. 대출담당자 개인적으로도 실적에 마이너스이므로 가급적 경매절차를 피하고자 합니다.
    그러므로 채무자가 솔직하게 연체사유를 얘기하고 늦더라도 대출금을 상환하겠다는 진지한 태도를 보이면 어는 정도 양해를 해주기도 하고 대출금상환조건을 조정해주기도 합니다.

2. 대출금 상환조건 조정(Loan Restructuting)

     대출은행과 협의를 통해 대출기간을 늘리는 대신 매달 상환하는 액수를 줄이는 방법입니다. 주의할 점은 이 경우 대출이자가 연장된 기간에 비례하여 다소 증가할 수 있으며, 이와 더불어 수수료 내지 위약금을 부담해햐 한다는 것입니다. 

 
3. 재대출(Refinancing)

     쉽게 말하면 "돌려막기"입니다. 다른 금융기관에서 새로운 대출을 받아 기존 대출을 변제하는 것입니다. 새로운 대출을 받을 때에는 할부금액수를 감당할 수 있는 정도로 낮추는 것을 잊지말아야 합니다. 만약 최초 대출과 재대출 사이에 부동산 가격이 많이 올랐다면 대출금 상한도 덩달아 오를 것입니다. 그럼 최초대출금을 갚고도 어는 정도의 돈이 남기도 합니다.   
     여기서 명심해야 할 점은 공식적으로 연체가 발생하기 전에 조치를 취해야 한다는 것입니다. 일단 연체가 시작된 대출건에 대해서는 다른 금융기관들도 대출을 승인하지 않습니다. 그러므로 연체할 사정이 발생하면 미리 금융기관을 찾아 조치를 강구하시기 바랍니다.

 

<출처> ForeclosurePhilippines.com by Jay Castillo

 

MRPI (2013/08/28)