주거주택 양도와 세금 감면(Sec. 24 (D)(2) NIRC, RR 13-99, RR 04-00)
자신이 주거하던 주택을 양도한 후 일정요건 아래 다른 주택을 장만하는 경우에는 Capital Gains Tax (CGT ; 우리나라로 치면 양도소득세)를 면제해주는 경우가 있습니다.
1) 구주택을 매도한 날로부터 18개월 이내에 다른 주택을 구입하거나 신축할 것.
- 소유자 자신(또는 배우자 기타 가족)이 직접 거주하고 있는 주택(principal residence; 콘도미니엄 포함)을 매도하는 경우.
- 개인 소유자에 한하고 법인이 소유자인 경우는 적용되지 않는다.
- 순서를 바꾸어 신주택을 구입 후 구주택을 양도하는 경우에는 면세혜택을 누릴 수 없다.
- 자가주택인지는 여부는 우선 소유자의 전년도 소득세신고서(Income Tax Return)에 나와 있는 주소를 기준으로 판단한다. 만약 소득세신고서를 제출할 수 없었던 경우에는 Barangay Chairman(콘도미니엄의 경우에는 Administration office)가 발행한 주거확인증(Certificate of Residence)으로 대신한다.
- 구주택 매도대금 중 일부만 신주택 구입에 사용한 경우에는 그 차액에 대해서는 사후적으로 CGT를 납부하여야 한다. 신주택에 구매시 소요된 세금 기타 비용 역시 신주택 구매비용의 일부로 인정된다.
- 대지를 임차하여 개인주택을 짓고 살던 주택 소유자도 면세혜택을 누릴 수 있으나 주택판매대금에 대해서만 면세혜택을 주장할 수 있다.
2) 구주택을 매도한 날로부터 30일 이내에 소득세신고서 제출하고 Sec. 24 (D)(2) NIRC에 따른 면세혜택을 받고자 한다는 선언서(sworn statement)를 BIR에 제출할 것.
- 일반적인 매매와 마찬가지로 이 경우에도 소득세신고서(CGT Return, BIR Form 1706)를 BIR에 제출하여야 한다. 다만, 세금은 실제로 BIR에 납부하는 것은 아니고 아래와 같이 예탁한다.
3) 구주택 매도에 따른 CGT를 지정은행에 예탁할 것.
- 일단 CGT(6%)에 상응하는 금액을 지정은행(Authorized Agent Bank)에 예치하여야 한다. Revenue District Office, 소유자 및 은행 간에 ESCROW 계약을 체결한 후 건물 및/또는 대지 매도대금에 부과되는 CGT에 상응하는 액수를 예치한다. 만약 소유자가 적법하게 새로운 주택을 구입하면 위 예치금을 되찾아 갈 수 있을 것이고 그렇하지 아니하면 BIR에게 몰수된다. 위 예치금에 대해서는 이자가 붙는다.
4) 사후 신고
18개월 이내에 신주택을 장만하였다면 18개월+30일이내에 그 사실과 얼마를 사용하였는지 을 BIR에 보고(sworn statement)하여야 한다. 이때 신주택 장만 비용을 증명하기 위한 서류도 함께 제출해야 하므로 만약 주택을 건축한 경우에는 건축비용 영수증, 건축 촬영 사진, 건축업자의 확인증 등을 미리 미리 챙겨 놓아야 한다.
5) 10년에 한 번씩만 주어지는 혜택이다.
6) 구주택에 대한 누적 비용 또는 사정액 등는 신주택이 승계한다(??)(The historical cost or adjusted basis of his old principal residence sold, exchanged or disposed shall be carried over to the cost basis of his new principal residence).
<출처> http://www.foreclosurephilippines.com/
MRPI(2014/02/16)
