은행보유물건의 협상판매 (Negotiated Sales of bank acquired property)
은행 또는 금융기관들은 많은 불량부동산(Non-performing asset)을 보유하고 있다. 대부분 불량대출로 인해 경매에 부쳐진 담보부동산들을 자신들이 직접 사들인 것들이다. 은행 등은 이러한 보유부동산들은 자체적인 사경매를 열어 되파는데 여기서도 매도되지 않은 물건들은 협상을 통해 판매 한다. (경매공고된 물건일지라도 경매 전이라면 은행 등과 협의하여 협상판매 형태로 구입할 수 있다.) 은행 중에는 사경매 자체를 하지 않고 협상판매로만 보유부동산을 처분하는 곳도 있다.
이 물건들은 담보권설정 단계에서 이미 은행에 의해 권리분석이나 경제성이 검증을 거친 물건인데다가 은행으로 이전등기되는 과정에서 불필요한 담보권 등이 말소되었기 때문에 비교적 깨끗한 등기부를 가지고 있다.
은행 등은 홈페이지나 정보지(brochure)를 통해 자신들의 판매할 보유물건(acquired property)을 공시한다. 이 물건들 중 마음에 드는 부동산이 있으면 은행담당자에게 구입신청서(offer to buy, letter of intent)를 제출한다. 구매자는 구입신청서 제출 전에 담당자와 전화 통화하거나 직접 만나 해당 물건에 관한 정보를 문의할 수도 있고 담당자 동행하에 물건을 답사할 수도 있다. 은행은 구입신청서를 심사 후 승인여부를 통보한다.
경매를 통한 구매와 비교해보면 협상판매는 시간에 구애받지 않고 최소가격에도 구애 받지 않는다는 장점이 있다. 물건이 매도되기 전까진 아무 때나 신청서를 제출할 수 있고 신청서가 거부되더라도 입찰가를 올려 다시 신청을 할 수도 있다. 은행에서는 최소가격(minimum bid price) 또는 예시가격(indicative price)을 제시하는데 반드시 지켜야 하는 것은 아니다. 신청자가 정당한 근거를 제시하면서 담당자를 설득하면 최소가격 이하로 승인을 받을 수 있다. 가령 상품가치가 없어 오래 방치된 물건, 불법점유된 물건 등은 훨씬 싼 가격에 구입할 수 있다. 인내를 가지고 협상전략을 잘 구사하면 은행이 제시한 최소가격보다 15-20%는 싸게 살 수 있다. 협상판매되는 부동산은 이미 경매 등을 거쳤기 때문에 오래된 물건이거나 인기가 없는 물건들이 많다. 신청자는 사전에 경제성 조사를 통해 적정한 가격을 찾아내야 한다.
MRPI (2013/08/09)
