필리핀인 또는 법인의 명의로 토지를 구입한 경우 안전대책
1. 법인의 명의를 빌린 경우
등기는 법인 명의로 그대로 둔 채 주주의 주식양도증서를 받아 두는 방법
2. 필리핀인/법인의 명의를 빌린 경우
1) 형식상 소유자인 필리핀인/법인이 임대인이 되고 실소유자(한국인)를 임차인으로 하여 장기 임대계약서를 작성한다. 토지등기부에 임대계약서를 부기등기한다. 임차기간은 일반적으로 25+25, 최대 50이다. 다만 Investor's lease Act에 의해 법정 사업/투자 목적을 위해 토지를 임차하는 경우에는 최대 75년까지 가능하다. 더 나아가 외국인 투자 유치를 위해 필리핀 정부는 목적에 상관 없이 모든 토지에 대해 최대 75년의 임차권을 허락하는 입법을 추진 중이다.
2) 필리핀인 또는 법인을 매도인으로 매매 계약서를 작성. 계약서에 매수인란은 공란으로 둔다.
3) 금전대차계약을 피담보 채무로 하는 저당권을 설정. 당연히 토지등기부에 부기등기 해둔다.
4) 명의신탁(Trust); Trustor-Trustee-Beneficiary
부동산을 매수대금은 본인이 지급하고 타인 또는 법인의 명의로 등기를 하는 경우 묵시적 명의신탁(implied Trust)이 인정될 여지가 있다. 그러나 대법원 판례는 불법적인 목적의 신탁이므로 무효라고 판시한 예가 있다.
명시적 신탁 방법으로 위와 마찬가지로 매수, 등기하고 신탁계약서에 추후 본인의 선택에 따라 본인 또는 제 3자에게 반환할 것이라고 약정할 수 있으나 앞의 대법원 판례를 고려하면 이 또한 부정적으로 검토해야 할 것이다.
앞에서 언급한 안전장치들은, 특히 1, 2-2) 및 2-4), 엄밀히 말해 법률상 불완전한 소지가 높다. 그럼에도 이 장치들은 안전장치로서의 기능을 충실히 수행할 수 있다. 이러한 장치들을 2중, 3중으로 걸어 놓으면 이 토지를 사겠다고 나설 사람은 없을 것이다. 왜냐하면 실소유자 쪽에서 소송으로 가져가게되면 10년은 족히 걸릴 것이라는 것을 알기 때문이다. MRPI (2013/04/30)
