콘도 할부금을 연체하셨나요?
혹시 콘도할부금을 불입 도중 연체하셨나요?
1) 결재계좌의 잔고 유지하는 것을 깜박하여 내가 발행한 할부금수표가 반려(bounced)되었다면 먼저 개발사에 전화해서 수표를 다시 예치(redeposit)할 수 있는지 물어봅니다. 그렇다면 다행이고 그렇지 않다면 직접 개발사 담당부서(collection department)를 찾아 연체된 할부금을 납부하셔야 합니다. 이때 할부금 이외 연 2~4%정도의 연체이자도 함께 부담하게 됩니다.
2) 만약 개인 사정상 할부금을 2회 이상 장기간 연체하게 된다면 Maceda law에 의해 다음과 같은 보호를 받을 수 있습니다.
부동산 할부구매자 보호를 위한 Maceda Law(RA 6552)
1. 적용 범위
본 법은 주거용 부동산 할부구매자(installment buyer)를 보호를 목적으로 한다. 따라서 콘도, 빌리지하우스, 타운하우스 등 모든 주거용 건물(대지 포함)은 보호의 대상이 된다. 반면 공업용 또는 상업용 건물/토지는 적용대상에서 제외된다.
2. 유예기간
판매자는 매수인이 할부금 납부를 지체하더라도 일단 유예기간을 준 후 계약취소 또는 실효통지를 할 수 있다. 유예기간은, 일단 할부금을 납부한 기간이 2년 미만이면 무조건 60일이고 2년이 넘으면 60일에다가 1년이 경과할 때마다 한 달씩 더 추가연장한다. 가령 납입기간이 30개월이면 유예기간은 90일이 되는 것이다(2.5년이므로 60일 + 한달). 유예기간이 지나 판매자가 통지를 하더라도 매수인이통지를 수령할 날로부터 30일이 경과해야 비로서 계약이 실효된다. 따라서 실질적인 유예기간은 <유예기간+30일+α>가 된다. α는 통지에 소용되는 시간을 의미한다.
3. 납부금 일부(cash surrender value)의 반환
- 할부개시일로부터 2년 미만인 경우에는 납부금을 한 푼도 돌려 받을 수 없다. 따라서 분양권 전매를 하던 대출을 받든 어떻게든 <유예기간+30일+α> 이내에 연체할부금을 납부하여야 한다.
- 반면 2년 이상이면 할부기간에 비례하여 납부금의 일부를 돌려받을 수 있다. 돌려 받게 되는 금액은 일단 2년이 경과하면 납부금의 50%를 돌려 받을 수 있다. 그리고 5년이 경과한 후에는 1년에 5%씩 추가로 더 돌려 받을 수 있다(단 90%가 상한이다). 예를 들어 5년 6개월이 경과되어다면 50%를 받겠지만 6년 6개월이 지났다면 55%을 돌려 받을 수 있다. 상기한 납부금은 계약금(reservation fee), 선금(downpayment) 및 할부금(installment 또는 amortization)을 포함한 금액이다. 다만 위 금액에 대한 이자나 연체료는 돌려 받을 수 없다.
4. 계약취소 등 통지의 방법
통지는 notarial act에 의한다. 즉 공증받은 서면을 등기우편에 의해 발송하여야 한다. 할부개시일로부터 2년 이내라면 판매자는 통지만으로 계약을 실효시킬 수 있다. 반면 2년이 넘어다면 통지와 함께 매수인에게 할부금의 전부 또는 일부를 돌려줘야 계약이 실효된다.
단 주의할 점은 본 법에 의한 보호는 제한적이다. 즉, 할부금 연체로 본 법의 혜택을 본 매수인이 5년 이내에 또 다시할부금을 연체하게 되면 보호받을 수 없다.
5. Maceda Law에 명기된 규정들은 할부매수인이 주어진 최소한의 보호규정, 즉 강행규정이다(Sec. 7). 따라서 계약서에 이 규정보다 불리한 벌칙조항을 둔 경우에는 무효이며, 반대로 더 유리한 조항이 있는 경우에는 그대로 유효하다. 따라서 계약서를 꼼꼼히 읽어볼 필요가 있다.
6. 상기한 바와 같이 이 법에 의해 돌려 받을 수 있는 금액은 납부금의 일부에 지나지 않는다. 따라서 처음 약정한 할부금을 납부할 수 없는 상황이라면 이 법에만 의지할 것이 아니라 적극적으로 나서서 개발사와 협의를 통해 유예기간을 연장하거나 할부금 액수 및 납부기간을 재조정(reconstructing)하여 할부금을 끝까지 납부하는 방법을 강구하기 바란다. 개발사는 매수인의 할부금 납부 실적이나 경제적 사정 등을 참작한 후 성실한 매수인이라면 협조적으로 나올 것이다. 다른 금융기관으로부터 대출을 받아 돌려막기(refinancing)를 하는 것도 한 방법일 것이다.(주의할 점은 일단 연체가 발생하면 다른 금융기관에서도 대출을 거부하니까 연체 발생 전에 조치를 취해야 한다.)
7. 기타 관련 법령
Subdivision and Condominium Buyers Protective Decree (PD 957)
만약 개발사가 개발승인안(Development permit)에 기재된 약정사항들을 제때 이행하지 않으면 매수인은 개발사에 통지한 후 할부금 납부를 중단할 수 있다. 더 나아가 매수인은 납부한 할부금의 반환을 청구할 수 있다. 반면 통지를 받은 개발사는 연체를 이유로 매수인의 할부금을 압수할 수 없다. (Sec. 23).
개발사가 개발자금을 마련하기 위해 유닛 CCT에 저당권을 설정해 놓았더라도 매수인이 할부금 완납하면 그날로부터 6개월 이내에 저당권을 말소한 후 소유권을 이전하여야 한다(Sec. 25).
할부금을 완납하기 전까지는 소유권은 개발사에 있으므로 원칙적으로 부동산세(Realty tax)는 개발사의 부담이다. 다만 소유권이전등기 전이라도 매수인이 콘도 유닛을 인도받아 사용하고 있다면 매수인이 부동산세를 납부하여야 한다(Sec. 26).
MRPI(2013/06/03)
