필리핀에도 공시지가라는게 있습니다, 그것도 여러 개가. 하지만 그 어느 것도 한국의 그것과 정확히 일치하지는 않습니다.
먼저, 국세청(BIR)에서 과세목적으로 정하는 Zonal Value라는 것이 있고요, 지방자치단체의 사정과(Assessor's office)에서 정하는 Fair Market Value(FMV)라는 것이 있습니다. (Fair Market Value라는 용어는 일반적으로 실거래가/시장가를 의미하는 것이나 행정관서에 따라서 그 의미/정의를 달리하고 있으니 주의하시기 바랍니다.)
먼저 국세청(BIR)에서 정하는 Zonal Value에 대해 설명을 하도록 하겠습니다.
가령 BIR에서 매매거래에 Capitol Gain Tax(CGT)를 부과할 때 먼저 거래대상의 과세표준(tax base)를 정하게 됩니다. 일반적으로 계약서상 매매가액과 FMV 중 높은 쪽이 과세표준이 됩니다. 일반적으로 실제 매매가액이 높습니다. 그런데 여기서 FMV의 의미는 무엇인가하면 Zonal Value와 Assessed value, 과거 매매가액 기타 BIR에서 가지고 있는 자료들 중에서 가장 높은 금액이 FMV이 됩니다.
상기 Zonal Value는 BIR에 의해 정해지는데 원칙적으로 5년마다 갱신이 됩니다. 일반적으로 토지 상에 건물 등이 존재할 경우에는 Zonal value는 토지와 건물에 대해 따로따로 매겨지고 따로따로 세금이 부과됩니다. 다만 예외적으로 CCT가 부여된 콘도미니엄 등의 경우에는 토지와 건물을 결합하여 하나의 금액으로 산정됩니다. Zonal Value는 BIR 홈페이지에서 열람할 수 있습니다.
다음 지자체어서 정하는 FMV에 대해 설명하도록 하겠습니다.
지자체역시지방세과세목적으로 Fair Market Value이란 정하고 있습니다. 이 FMV에 Assessment level를 곱해서 나온 값이 Assessed value라고 하는데 이것이 과세표준(tax base)이 됩니다.
이 FMV를 결정(assessment)하는 방법은 다음과 같습니다.
지리적 위치(locality), 용도/지목(land use), 경사도(incline), 면적, 모양, 접도(frontage) 등을 고려하여 결정하게 됩니다. 토지 사정에 대해서는 따로 자세히 설명하기로 하겠습니다.
건물 기타 공작물(building and other improvement)
우선 건물 등을 그 용도를 기준으로 종류를 분류하게 됩니다. 가령, 주거용 콘도, 호텔, 식당, 주유소, 병원, 성당, 공원묘지, 학교 등등.
그리고 그 용도분류 별로 다시 등급을 나눕니다. 그 등급을 나누는 방법은 먼저 건물 등의 구조물 재료(Structure components)에 의해 대분류를 합니다. 강화콘크리트, 혼합콘크리트, 강한재료 등. 그 다음 창문, 천장, 문, 창문, 바닥 등의 재료(Additioinal components)를 기준으로 상기 대분류를 다시 소분류로 나눕니다. 그래서 용도분류-대분류-소분류에 따른 분류표(schedule)를 만들고 그 각각의 분류에 basic+additional value를 부여합니다.
건물 등의 부속물/시설(Component parts of building), 즉 옥상, 주차장, 발코니 등은 상기 분류표에 부속물/시설 각각의 특정한 비율을 곱해 결정됩니다.
콘도미니엄의 특례:
- Total Market value of the entire bldg=common area value + saleable area value
- Unit value=(Unit area/Total Floor Area)*Total Market Value of the entire Bldg
Cf) Real Property Tax(RPT)=Unit area*cost per SQM (cost per SQM=Amount of taxes due on the property/Total saleable area of the project)
- Assessed value=Unit value*Assessment value
- RPT=Assessed value*RPT rate
FMV는 최초 토지/건물대장(tax decalration) 생성시에 산정됩니다. 그리고 지자체법(LGC)에 의해 3년마다 갱신하도록 되어 있습니다. 하지만, 예산부족 등을 이유로 10년이 넘도록 갱신하지 않는 지자체가 태반입니다. 다만, 매매, 저당권 설정 등의 거래가 있었던 물건에 한해 그 계약가액이 새로운 FMV로 갱신되게 됩니다.
사정이 이러다 보니 토지/건물대장이 생성된 지 오래되었고 그 동안 아무런 거래도 없었던 경우에는 최초 FMV가 그대로 남아 있습니다. 또한 부동산 거래의 경우 계약가액을 달리 하는 이중계약이 허다합니다. 따라서 필리핀의 공시지가는 믿을 수 없고 이에 기초하여 실거래가를 추측하는 것은 위험하다고 하겠습니다.
