1. Spanish colonial period(1571-1898)
이 시대에도 land registration 제도와 land title이 존재했다. 이를 규정한 법을 (Spanish) Mortgage law라고 부른다.
2. American colonial period (1898-1946)
- Land Registration Act (Act 496, Jan. 1, 1903)
처음으로 Torrens시스템이 도입된다. Torrens system하에서도 처음에는 Spanish Mortgage Law에 의한 title도 유효한 것으로 인정했던 것 같다. 왜냐하면,
- Sec. 194, Administrative code of 1917(Act 2711)에서는 Mortgage law 또는 Torrens 시스템에 의해 등록되지 않은 토지들을 Unregistered로 보고 이 비등록 토지들은 Registry of Deeds에 비치된 Day book and register book for unregistered real estate에 등록할 수 있다고 규정하고 있기때문이다. 그러다가,
3. Republic of the Philippines
- Presidential Decree 892(Feb. 16, 1976)는 Spanish title은 시효(prescription)에 의해 소멸된 것으로 보고 ‘unregistered land’로 간주하고 있다. 다만, 유예기간을 두어 본령 발효일로부터 6개월 이내에 Torrens title로 전환할 수 있도록 했다. 이 유예기간 동안에는 Spanish title은 소유권 증명을 위한 증거로 인정되므로 쉽게 Torrens title을 받을 수 있었으리라 판단된다.
이와 별도로 Spanish title토지는 Sec. 194, Administrative code of 1917에 따라 ‘unregistered land’로서 등록할 수 있다고 했다.
- Property Registration Decree 1529 (June 11, 1978)
Spanish title은 더 이상 소유권 증명력을 갖지 못함으로 그 대상 토지는 ‘unregistered land’로 간주된다(대판). 따라서, 그 대상토지는 본령의 일반절차( Sec. 113)에 따라 새로이 Torrens title로 등록하여야 한다.
다만, Sec. 194 Act 2711에 의한 Books of registration은 그대로 유효하다고 보고, 그 첨부서류들을 Sec. 113에 따라 등록하도록 규정하고 있다. (결과적으로Spanish titles은 Sec. 194 Act 2711에 따라 등록해 놓았던 것만이 Torrens title을 받은 것으로 보여진다. MO)
- Administrative code of 1917는 다음과 같은 순서로 여러차례 수정되었다; Act 2711->Act 2837-> Act 3344-> Executive order 292. 그런데 현행법인 Administrative code of 1987(EO 292, July 25, 1987)에서는 구법의 Sec. 194에 대응하는 조항이 발견되지 않는다. (따라서 ‘unregistered land’는 더 이상Administrative code에 의한 registration은 불가한 것으로 해석될 수도 있지만 현실적으로는 RD에서는 계속 받아준다. 다른 대체법률이 존재하는 것일까? mo)
참고로Act 2711 amended by Act 3344에 의한 등록은 Sec. 113, RA 1925에 의해 등록된 Torrens title(with a better right)에 대항하지 못한다.
종합해 보면 Spanish Mortgage law하에서 등록된 title 들은 그 title과 supporting documents을 가지고는Sec. 113, PD 1529에 의한 등록을 받는 것은 법률적/현실적으로 불가능해 보인다. Administrative code에 의해 등록해 놓았다면 모를까..
MRPI(2016/06/01)
