콘도소유자가 그 대지에 대해 가지는 권리를 정리해 보았습니다. 이전 글에서도 같은 주제를 가지고 설명을 한 바 있는데 다시 한번 쉽게 설명해보겠습니다.
먼저 결론부터 말씀 드리면
법률적으로는 콘도소유자는 대지에 대한 지분권이 전혀 없습니다. 필리핀인이든 외국인이든 상관 없습니다.
하지만, 실질적으로는 콘도소유자는 대지에 대한 지분권을 행사하고 있습니다.
어리둥절 하시죠? 이해를 돕기 위해 먼저 예를 하나 들겠습니다.
삼성전자가 법인명의로 소유한 땅은 이재용 개인의 땅은 아니죠. 하지만, 이재용이 마음 먹으면 팔 수도 있고 건물을 지을 수도 있을 겁니다. 왜냐하면 이재용이 대지주로서 삼성전자를 지배하기 때문입니다.
그럼 이 예를 콘도미니엄에 적용해서 설명하도록 하겠습니다.
먼저 콘도 관리비 영수증을 꺼내서 누가 수령인인지를 확인해 보십시요. “***,
Inc.” 또는 “***, Corp.”라고 되어 있을 겁니다. 이 법인/회사의 정체는
무엇일까요? 일반적으로 콘도를 짓기 전에 건설사는 먼저 콘도법인/회사(condominium
corporation)이라는 것을 설립하여야 합니다. (엄밀히 말해Home owners’Association은 이 법인/회사와는 별개의 주체지만 현실적으로는 한 덩어리처럼
움직임니다.) 그리고서 콘도 분양을 마칠때쯤 대지소유권을 이 콘도법인/회사로 이전등기를 합니다. 이러다 보니 콘도구매자는 콘도유닛만 소유하게 되고 대지에 대해서는
소유권을 직접 가지지 못하게 됩니다.
지금 콘도미니엄 타이틀을 가지고 계신 분이라면 한 번 들여다 보십시요. 타이틀 2-3페이지 쯤에 “Master/enabling
Deed” 또는 “Declaration of restrictions”라는 문구가 눈에 띄실 겁니다. 이 Deed/Declaration에는 상기한 콘도법인 설립과 대지소유 관계에 대해 강제하고 있습니다.
그렇다면, 콘도소유자는 대지에 대한 아무런 처분권한이
없는 것일까요? 아닙니다. 콘도미니엄에 관한 법률(RA
4726)에 의해 콘도매수인은 콘도 구입과 동시에 상기 콘도법인/회사의 주주/멤버가 됩니다. 그리고 그 매수인의 의결권의 크기는 주식지분이나 콘도의 전용면적에 비례하여
주어집니다.
따라서, 가령, 콘도가 노후되서 재개발이 필요하다고 하면 콘도소유자들이 모여서 다수결에 의해 콘도의 미래를 결정을 하게됩니다. 실질적으로는 한국의 아파트와 별차이가 없게됩니다.
이해가 좀 되셨나요? 많이 복잡하죠? 이게 다 외국인에게 토지소유권을 불허하기 때문에 생기는 일들입니다. (반면, 콘도를 필리핀국적자에게만 판매하다면 이러한 것들이 다 필요없게 됩니다. 한국의 아파트 대지지분권
구조와 같게됩니다.)
아시다시피 이번 국회에서 헌법 개정을 추진 중입니다. 국회의원들 중 상당수는 외국인 토지소유에 대해 긍정정이다고 하니 한 번 기대해 봅시다.
MRPI (2016/09/10)
