임차보증금(Security Deposit) 돌려 받기
집주인이 정당한 이유 없이 보증금의 전부 또는 일부의 반환을 거부하는 경우가 많다. 하지만 일단 일이 벌어진 다음에는 뾰족한 방법이 없다. 따라서 계약전에 예방 조치를 취해 두어야 탈이 없다. 중개인들도 도움이 되지 않는다. 그들은 이미 커미션을 챙겼고 더 끼어들어봤자 나올 것이 없으니까. 심지어 집주인을 팔아가며 중간에서 보증금을 가로채려는 브로커들도 상당수 있다.
예방이 최선, 계약서 꼼꼼하게 작성하기(“임대차 계약서 작성시 체크포인트” 참조하세요.)
보증금에서 월세 까기
보증금을 미리 다 써버리는 것이다. 소위 말해 임대료를 보증금에서 까는 것이다. 엄밀히 말해 이는 계약을 위반하는 것이지만 어쩌겠는가 안 주는데. 특히 소액 임대차의 경우 흔히 있는 일이다. 미리 임대인에게 양해를 구하는 것이 바람직하지만 안되겠다 싶으면 모른척하고 월세를 미루다가 집주인이 왜 안 주냐고 물으면 사정이 어려우니 보증금에서 까자(offset, deduct, pay down)고 얘기를 하는 것이다. 문제는 가계수표(Post dated checks)로 미리 주었을 경우인데 계좌 잔고를 말려 버리거나 계좌를 폐쇄(account closing)하면 된다. 물론 가계수표가 반려(bounced)되면 은행 페널티를 좀 물게는 되겠지만.
사전 준비
그냥 넋 놓고 계약 만료일을 기다릴 것이 아니라 보증금을 돌려 받는데 도움이 될 수 있는 조치들을 미리 취해 놓자.
등기우편(registered mail)을 보내 계약갱신의 의사가 없으며 약속된 날까지 보증금을 반환해 줄 것을 요구한다. 민법상 계약만료일로부터 15일이 경과하도록 양당사자 모두 아무 말이 없으면 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 보기 때문이다(RA 386, Article 1670)
집주인이 미납된 수도료나 전기료를 핑계로 보증금 반환을 미루는 경우가 있으니 인터넷 사업자, MERALCO, MANILA WATER/MAYNILA WATER 고객센터에 찾아 가서 계약만료일까지의 사용액을 미리 확인하고 가능하면 완불하도록 한다. 콘도미니엄이나 빌리지 하우스(Subdivision House)의 경우에는 어드민(Administration Office)에 문의를 하자.
집주인 압박(또는 협박)하기
말로 안되면 바랑가이(Barangay Hall)에 사건 해결을 의뢰해야 한다. 바랑가이 캡틴(Barangay Captain)은 준사법기관으로 바랑가이의 결정이나 중재는 법적 효력을 갖는다. 그러나 바랑가이에 간다고 무조건 해결되는 것은 아니다. 바랑가이 나름대로의 분쟁 해결 규정 및 법적 절차를 갖기 때문이다. 그냥 가서 하소연 해 봤자 아무 소용 없다. 증거를 제출하여야 한다. 계약서, 영수증 , 등기우편 , 녹음, 증인 등. 바랑가이 분쟁 해결 절차는 “File complaint with Barangay”를 참조하기 바란다.
경우에 따라서는 바랑가이 경찰이 나서기도 한다. 정식적인 절차는 아니지만 바랑가이 경찰에게 자초지정을 얘기하면 중간에서 중재를 해 주기도 한다.
콘도나 빌리지 하우스에 사시는 분들은 어드민에 하소연하는 것도 한 방법이다. 어드민에게 어떤 법적 중재 권능이 있는 것은 아니나 그들이 중간에서 얘기 잘 하면 해결되는 수도 있다. 여기 저기 소문을 내는 것이다. 집주인 쪽 팔리게.
극단적인 방법으로 City Hall이나 BIR에 신고하겠다고 협박하는방법도 있다. “사업자등록은 했느냐?, BIR 등록은 했느냐? 내가 매달 준 WTE는 세무소에 내었느냐?”라고 따지는 방법이다. 내가 신고한다고 시청이나 BIR에서 당장 조사 나오는 것은 아니지만 집주인은 불안해 한다.
모든 임대업자는 사업자 등록(Business Permit) 및 세무소 등록(BIR registration)을 하고 월세 수령시 영수증(Official Receipt, OR)을 발행하여야 한다. 그러나 대형 임대업자 빼고는 임대사업자 등록을 하는 집주인은 거의 없다. 조세법(R.A. 8424)에 의하면 임차인은 매달 월세 중 5%를 떼어서 BIR에 납부하게 되어 있다(Withholding Tax Expanded, WTE). 가령 월세가 30,000페소이면 집주인에겐 28,500페소만 주고 1,500페소는 떼어서 임차인이 세무소에 내어야 하는 것이다. 따라서 계약시에 집주인에게WTE는 누가 부담할 것인가를 물어서 임차인이 물어야 한다면 매달 5%를 떼고 주겠다고 하자. 그러나 십중팔구 집주인은 월세가 줄어드는 것이 싫어서 자신이 부담하겠다고 해놓고 실제론 세금을 내지 않을 것이다.(원래 WTE는 임차인이 갖다 내야하지만 누가 내든 내기만하면 세무소는 신경 안쓴다) 이럴 땐 계약서 월세 조항에 “월세는 WTE를 포함한다고” 기재해 둔다. 이래 놓으면 집주인이 세금을 내지 않은 것을 문제 삼을 수 있다. 예) Monthly Rent of Thirty Thousand Pesos(P 30,000), inclusive of Withholding Tax Expanded, being filed with BIR by the lessor on behalf of the lessee.
등기부에 Adverse Claim 걸기
Adverse Claim은 부기등기(annotation)의 일종이다. 등기법(Property registration Decree, PD 1529)상으로는 임차권(leasehold)도 등기부에 부기등기할 수 있다. 그러나 부기등기를 위해서는 소유자 보관용 등본이 (owner’s duplicate of title) 필요한데 일반적으로 집주인은 이를 내어 주기를 매우 꺼린다. 이 등본이 있으면 땅을 팔아 먹을 수도 있기 때문이다. 이럴땐 adverse claim을 이용하면 임대인의 동의 없이도 임차권을 부기등기 할 수 있고 이 부기등기를 말소하려면 임차인이 동의서를 써주거나 법원에 말소 신청을 해야하니 집주인이 머리가 아파진다.(사실 부기등기 하려면 임차인도 고생 좀 한다) 그러나 이 부기등기는 계약기간 동안에만 가능한 것이므로 다음과 같이 계약서를 작성하여 두므로써 그 근거를 마련해 두어야 한다. 보증금을 안주면 계약은 연장된 것으로 본다는 뜻이다.
Term of lease
<중략>
Should the owner/lessor, either in good or bad faith (or knowingly), delay the payment of security deposit back to the lessee, the contract shall be deemed not to expire and remain effective until the lessor pays back thereof.
제소하는 시늉하기
최후의 수단으로 소송을 제기하는 방법이 있다. (참고로 보증금반환은 소액사건심판(Small Claim) 대상이다. Small claim 제도에 대해서는 따로 설명하기로 한다.) 하지만 소송을 끝까지 가서 받아 내겠다는 것은 경제적으로나 시간적으로 무익하고 비현실적인 생각이다. 단지 소송을 임대인을 압박하기 위한 수단으로 활용하자. 일단 변호사에게 의뢰하여 최고장을 보내도록 하자(소송을 제기하는 것이 아니다). 언제까지 보증금을 반환하지 않으면 민형사적 책임을 묻겠다고 그러면 보증금을 돌려줄 것이다. 경험 많은 집주인들은 이때까지도 버티다가 소장이 날라오면 그때서나 비로서 꼬리를 내리기도 한다.
보증금 떼어 먹힌 것은 외국인 임차인뿐이 아니다. 임차인이 필리핀인 경우에도 마찬가지다. 필리핀은 아직 집주인이 유세하는 나라이다. 그러니 필리핀 욕만할 게 아니라 모든 것을 문서화하고 증거 만들기를 해둬 이들에게 당하지 않는 것이 최선책이다. 로마에 가면 로마법을 따라야 하는 것 아니겠는가.
