임대차계약에 대항력 불어 넣기
장기 임대차계약을 한 경우 또는 임차한 주택에 큰 돈을 들여 수리/개량을 한 경우 임대기간 중에 집주인이 나가라 한다거나 제 3자에게 팔아치운다면 임차인으로서는 낭패가 아닐 수가 없습니다. 이런 경우에 대비하기 위한 사전조치들을 살펴 보겠습니다.
1. 집주인이 나가라한다면
공증을 받지 않았더라도 임대차 계약서만으로도 집주인한테 당연히 대항할 수 있죠. 그러나 확실히 해두기 위해서는계약서에 공증을 받아 둡니다. 임대차계약서와 같이 중요한 문서는 돈을 들이더라도 제대로 된 변호사사무실에 가서 공증을 받아 두어야 합니다. (그래봤자 250페소)
2. 제 3자에게 집/토지를 이전한 경우
임대차계약서에 공증을 받아 놓았다하여 이것만으로 우리나라 확정일자 받는 효력이 생기지는 않습니다. 즉 임차인은 매수인(새로운 소유자)에게 임대사실을 가지고 대항할 수 없습니다. 집주인이 바뀌면 종전의 임대차 계약은 소멸하는게 원칙입니다. 다만 다음의 경우에 한해 임차인은 새로운 소유자에게 대항할 수 있습니다.
(1) OCT/TCT/CCT에 임대사실을 부기등기(annotation)하거나
(2) 구소유자와 신소유자 간의 매매계약서에 임대차 사실이 기재되어 있는 경우, 또는
(3) 매수인이 임대차 계약의 존재를 알면서 매수한 경우 입니다.
매수인은 매매계약 전 매수할 집을 둘러보는게 일반적이므로 대부분 앞의 (3)에 해당합니다. 하지만 (3)을 어떻게 증명하느냐의 현실적 문제가 있느데, 이럴땐 매수인에게 등기우편을 보내 임대차계약의 존재를 알려 놓는 것입니다.
좀 더 확실히 해두고 싶다면 (1)의 방법을 택하시기 바랍니다. 임대차계약서를 등기부에 부기하는 것은 임차인의 당연한 권리이나 일반적으로 집주인들은 귀찮기도 하고 등기부가 지저분해지는 것도 싫어서 잘 안해주죠.이럴 땐 임차인은 Adverse Claim이라는 것을 통해 강제적으로 임차권을 부기할 수도 있다는 점을 기억해 두시기 바랍니다.
앞으로 임대계약을 하실 경우에는 다음과 같이 계약서에 임차권의 보장에 관한 부분을 기재해 두시기 바랍니다. 또한 임대인인 계약 위반시 임차인이 들인 비용을 보상해 줄 것을 기재해 두십시요.
Warranty of Contract of Lease
In the event of the sale, transfer, mortgage or any other encumbrance of the same, the LESSOR shall warrant that the purchaser, mortgagee, or encumbrance of the leased premises shall respect all the terms and conditions of this contract of lease including the provisions for renewal thereof shall be respected.
If the LESSOR sell, convey, transfer, mortgage or encumber the subjet property in violation of the warranty the LESSOR shall be liable to reinmburse all necessary and beneficail expenses on the subject property, and other damages incurred therefrom by the Lessee.
<관련 법조항>
앞에서 설명드린 임대인의 권리는 아래에서 보듯이 법률에 의해 당연히 보장되는 것들입니다.
민법(New Civil Code)
Article 1648. Every lease of real estate may be recorded in the Registry of Property. Unless a lease is recorded, it shall not be binding upon third persons. (1549a)
Article 1676. The purchaser of a piece of land which is under a lease that is not recorded in the Registry of Property may terminate the lease, save when there is a stipulation to the contrary in the contract of sale, or when the purchaser knows of the existence of the lease.
MRPI(2013/05/13)
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