진정한 부동산소유자가 누군지 확인하는 방법
부동산을 매수하거나 임차하고자 하는 경우 먼저 해당 부동산의 소유자가 누군이지 또는 저당권 기타 매수인/임차인의 권리에 제한을 줄 수 있는 법적 제한 사항이 있는지를 확인하여야만 추후 분쟁을 예방할 수 있다. 이하 그 방법들을 설명한다.
1. 인증등기부등본(Certified True Copy, CTC) 열람
2. 등기부 진위 판별 (Title verification)
3. 등기 제반 서류 조사(Verification of supporting documents or records)
4. 조세 신고서(Tax declaration) 열람
이 절차들을 아래에서 차례대로 설명한다.
1. 인증등기부등본 신청
등기소(Registry of Deeds, RD)의 위치
필리핀 등기시스템은 LRA(Land Registration Authrity)와 그 산하의 등기소(Registry of Deeds, RD)들로 구성되는데 전국적으로 168여개의 RD가 있다. 등기소는 해당 지역의city hall 또는 municipality hall내에 위치하기도 하지만 독립된 건물에 위치하기도 한다. 등기소 별 정확한 위치는LRA홈페이지에서 확인할 수 있다(
http://lra.gov.ph/index.php?page=directory). 종전에는 특정 등기소에선 자신의 관할지역 등기부만을 열람할 수 있었다. 다행이도 지난 수년간 등기부 전산화 작업(Land Titling Computerization Program, LTCP)이 진행되고 있어 현재는 다른 관할지역의 등기부등본도 열람할 수 있게 되었다(Anywhere to Anywhere Service, A2A).
현재 168여개의 RD 중 118개가A2A 서비스를 제공중이다.
등기부의 종류
부동산에 관한 등기에는 OCT, TCT 및 CCT가 있는데, 그 구체적인 내용은 추후 따로 설명하기로 한다.
등기부등본 신청 절차(Certified True Copy, CTC)
- 신청서 작성
먼저 접수 창구(RIO)에 비치되어 있는 Registration application form(RAF)에 Title의 고유번호, 부동산 소재지, 신청자 인적 사항, 신청의 목적 등을 기재한 후 Receiving창구에 제출한다. 이 때 신분증 또는 신분증 사본도 같이 제시하여야 한다. 신청서에 Title의 고유번호를 반드시 기재해야 하는데 만약 고유번호를 모를 경우 부동산 소재지를 이용하여 고유번호를 알아 낼 수 있다. 시청의 Assessor’s office에 찾아가 아무나 붙잡고 부동산 소재지를 내밀며 고유번호를 알려달라고 하면 도와줄것이다. 별도의 공식적인 신청절차가 있는 것은 아니다(Makati city).
정정 : Quezon city의 경우에는 Assessor’s office 내의 Tax Mapping section에서 알려준다. 그리고 등기부 사본, Tax declaration 사본과 신청자의 신분증 사본을 요구한다(2013/09/17).
- 제출된 신청서(RAF)를 담당공무원이 검토 후 payment order를 발행해준다. 이 order를 들고 cashier 창구에 가서 수수료를 납부한다.
- 영수증이 첨부된 order를 receiving 창구에 다시 제출하면 order에 수령일자를 표시하고 그 날짜에 수령하라고 알려 준다.
- 다시 수령일에order 를 지참하고 방문하여 releasing창구에 제출하면 마침내 등본을 받아 볼 수 있다. 등기소에 따라 차이가 있는데 1~3일 정도 소요된다.
2. 등기 진위 판별 신청(Title verification)
최초등기 또는 이전등기를 하게되면 등기소는 새로운 소유자에게 소유자보관용 등본(Owner’s duplicate copy)을 교부해 주는데 이것이 있어야 해당 부동산을 추후 양도, 담보 기타 처분행위를 할 수가 있다. 따라서 거래 상대방은 계약체결에 앞서 소유자용 등본의 위변조 여부를 먼저 확인할 필요가 있다. 소유자로부터 이 등본 또는 그 복사본을 입수하여 RD에 제출하면 등기소에 보관된 등기소 보관용 원본(original copy)과 비교하여 진위여부를 알려 준다. 그 절차는 상기 등본 신청절차와 유사하다.
위변조 등기부를 판별하는 방법에 대해서는 따로 설명하기로 한다.
3. 등기 관련 서류 조사(Verification of supporting documents or records)
앞의 방법 “1”을 통해서는 등기부상의 소유자가 누구인지를 알 수 있고 저당권 등이 설정되어 있는지 알 수 있었다. 또한 방법 “2”를 통해서는 소유자보관용 등본이 등기소보관용 원본과 일치하는지를 알 수 있었다. 그런데 만약 등기소보관용 원본 자체가 위변조된 것이라면 위의 방법들만으로는 충분하지가 않다. 최근 수년간의 등기부 전산화 작업(Land Titling Computerization Program, LTCP)의 도움으로 등기 위변조의 가능성이 많이 줄어들었지만 만약 전산화 이전에 등기문서가 이미 위변조되어 있다면 이것을 기초로 전산화된 등기부 역시 하자가 있으므로 주의를 하여야 한다. 또한 법적으로 자격이 없는 자가 가짜 증빙자료들을 이용해 title을 받아냈다면 그 tiltle는 무효의 여지가 있다.
따라서 중요한 거래 건의 경우에 최초등기나 이전등기시에 증빙 자료로써 함께 제출되었던 제반서류들(예:Deed of sale, Certificate of sale, tax declaration, tax clearance, CLOA, EP, Certificate of Land Transfer)도 함께 검토하여 보아야할 것이다. 토지에 대한 원시소유권(OCT)은 LRA, Department of Environment and Natural Resources 및 Department of Agrarian Reform등에 의해 인정/부여된다. 따라서 OCT의 경우 그 증빙서류는 상기 해당기관들이 보관하고 있다. TCT 및 CCT의 경우 그 증빙 서류들은 관할 RD에 보관되어 있다. 따라서 관할기관을 방문하여 관련서류를 신청하여 입수한 후 검토해 보아야 한다.
4. 조세신고서(Tax declaration) 신청
부동산에 대해 과세하는 지방세(Real Property Tax, Transfer)를 관리하기 위한 목적으로 지방자치 단체는 부동산별로 조세신고서라는 것을 작성, 비치한다. 일반적으로 토지와 건물에 대해 별개의 조세신고서가 생성된다. 이 신고서에는 해당 부동산의 등기번호, 감정평가액 등이 기재되며, 특히 납세자의 성명이 “owner/declarant”로서 기재되어 있다. 매매 등의 이유로 소유주가 바뀌게 되면 신청에 의해 기존의 것은 폐기되고 새로운 소유주의 이름으로 새로운 조세신고서가 생성된다. 한국과 달리 필리핀은 지상 건물에 대해서는 별도의 등기부가 존재하지 아니하므로 조세신고서는 건물 소유권을 증명하는 중요한 근거가 된다. 따라서 등기부에 기재된 소유자와 상기 조세신고서에 기재된 소유자가 다른 경우 소유권분쟁이 일어날 수 있다. 그러므로 부동산 거래시에는 가급적 상기 조세신고서도 검토해 보기 바란다. 특히 토지의 등기부가 존재하지 않거나 토지소유자와 그 지상 건물의 소유자가 서로 다른 경우에는 반드시 확인해 보아야 할 것이다.
이 신고서는시청 등의 Assessor’s office에서 담당한다. 등기부등본을 지참 방문하여 담당자를 찾게되면 payment slip을 주는데 이를 받아 cashier에 수수료를 납부한다. 신청시에는 신청의 목적을 명시하여야 하는데 단순 열람용(Reference purpose) 인 경우 신분증 사본을, 거래용(Transaction purpose)인 경우 신분증과 매매계약서 등을 함께 제시하여야 한다.
MRPI (2013/05/16)
