부동산 관련된 세금
1.부동산 거래세
부동산 매매시에는 국세와 지방세가 모두 부과된다.
국세에는 Capital Gains Tax(CGT) 및 Documentary Stamp Tax(DST)가 있다.
먼저 CGT는 과세표준액의 6%가 부과되는데 과세표준액(tax base)은 실제 매매가 및 Fair Market Value( BIR’s zonal value, assessor’s value) 중에서 높은 액수를 기준으로 한다. 예외적으로 매도인이 자신의 거주주택을 매도하고 18개월 내에 다시 새로운 주택을 매수하는 경우에는 CGT를 면제 받을 수 있다. 그리고 매도인이 건설업자와 같이 반복적으로 부동산을 거래하는 자인 경우에는 CGT 대신 Creditable Withholding Tax를 부담한다.
DST는 우리나라의 인지세와 유사한 것으로 과세표준액의 1.5%이며 과세표준액은 CGT와 같은 방법으로 정한다.
국세인 CGT와 DST는 관할BIR에 납부하는데 CGT는 매도증서(Deed of Sale) 공증일로부터 30일 이내, DST는 매도증서 공증일이 속하는 달의 다음달 5일 까지 납부하여야 한다.
지방세에는 Transfer Tax가 있다.
Transfer Tax는 province 및 municipality의 경우에는과세표준액의 최고 0.5%, city의 경우 최고 0.75%가 부과되는데 위 과세표준액은 국세의 경우와 유사한 방법으로 결정된다.Transfer Tax 은 계약일로부터 60일 이내에 지자체의 treasurer’s office에 납부하여야 한다.
부동산 거래시 세금 이외에 소요되는 수수료가 있다. 이전 등기료(registration fee), 공증료 기타 법무비용 등이다.
세금을 납부하여야 할 자
일반적인 매도인-매수인 간 세금 부담은 다음과 같다. 그러나 계약에 의해 이와 달리 정할 수 있다.
CGT는 매도인이 납부하며, Transfer Tax는 매수인이 부담한다. 이 밖의 DST, 등기료 및 공증료는 법률상 반분하는 것이 맞지만 통상적으로 매수인이 전부 부담하고 있다.
매도일 이전의 체납된 Realty Tax는 당연히 종전소유자가 납부하여야 한다.
2. 부동산 보유세(Real property Tax, Realty Tax)
토지 및 건물에 대해서 보유세가 부가된다. 지방세의 일종이므로 지자체 treasurer’s office에 납부하는데 매년 초에 일시불로 납부하거나 분기별로 4번에 걸쳐 납부할 수도 있다. 기한 전에 납부하면 할인 혜택이 주어지고 반대로 연체하면 과태료가 부과된다. 정확한 납부기한 및 할인률은 시도별로 상이하므로 각 지자체의 홈페이지를 참조하기 바란다. 보유세는기본세와 교육세 등의 특별세를 합해 결정된다.
- Realty Tax = Basic Tax + Special Education Fund Tax + ….
- Basic Tax = Assessed Value * Tax rate
기본세(Basic Tax)는 지자체의 assessor’s office에 의해 결정된다. 기본세는 사정액(Assessed Value)을 기초로 하는데 province경우에는 사정액의 최고 1%, Metro Manila의 경우에는 최고 2%가 부과된다. 예로 Makati city의 경우 기본세가 1.5%이다. 여기에 교육세 1%를 더하면 보유세는 총 2.5%가 된다. 그러나 위 사정액은 BIR에 의해 결정되는 과세표준액보다는 훨씬 작은 액수이기 때문에 실제 보유세는 그리 크지 않다. 즉 보유세는 부동산의 실거래가의 0. 2 ~ 0.9% 정도이다.
과세년도의 전년도 12/31까지 보유세를 납부하시면 지자체에 따라 10 내지 20%의 할인혜택을 받으실 수 있습니다.
3. 임대소득에 대한 과세
토지/건물 임차료에도 일종의 소득세가 부과된다. 세율은 차임의 5%이고 국세이므로 BIR에 납부하여야 하는데, 주목해야 할 점은 원천징수세(Withholding Tax Expanded, WTE)이므로 임차인이 납부하여야 한다는 점이다. 즉 임차인은 차임 중 95%만 임대인에게 주고 5%는 BIR(BIR Form No. 1601-E)에 납부해야 한다. 그러나 정작 임차인이 5%를 떼려고 하면 임대인은 WTE는 별도이므로 임차인이 추가로 부담하라고 발뺌할 수도 있다. 따라서 임대차 계약서 작성시 차임에 WTE가 포함되는지 안되는지 명확히 할 필요가 있다.
개인이 주거용 단독주택이나 콘도미니엄 등을 빌릴 경우에는 현실적으로 WTE가 문제되지 않는다. 아무도 묻지도 않고 BIR도 단속하지 않으니 말이다. 그러나 사업을 영위하는 개인사업자나 법인의 경우에는 BIR 등록시임대차 계약서를 제출하게 되므로 의무적으로 WTE를 매달 납부하여야 한다. 또 납부하여야 임차료에 대해 소득공제를 받을 수 있는 근거가 생기는 것이다.
4. 부가가치세 (Value Added Tax)-임대의 경우
(a)콘도소유자가 임대사업자 등록을 하고 (b)개별 콘도의 월임차료가 P12,800을 초과하고 그리고 (c) 소유자의 총임대수입이 연 P1,919,500을 초과하는 경우에는 부가가치세(12%)가 부과된다. 반면 (b) 및/또는 (c)을 충족하지 않을 경우에는 Percentage Tax(3%)만 부담하면 된다.
외국인도 원칙적으로 임대사업자등록을 하여야 한다.
5. 부가가치세 (Value Added Tax)-매매의 경우
콘도를 구입하다보면 부가가치세가 부가되기도 한다. 부가세는 (a)부동산 사업자가 매도하는 경우 그리고 (b)매매가가 2.9 백만 페소를 초과하는 경우에만 부과된다. 즉 콘도 개발사와 같이 반복적으로 부동산를 판매하는 사업자에게만 부과되는 세금이지 개인 간의 거래에는 부과되지 않는다. 사실 부가가치세는 개발사의 판매행위에 대해 부과되는 세금이지만 조세법에 의해 구매자에게 전가할 수 있도록 되어 있다. 세율은 12%이다. Unit Price가 4,000,000페소라면 부가세 480,000페소를 포함하여 실제 구입가, Total Contract Price는 1,480,000페소가 된다. 물론 이 세금은 부동산 가격에 그대로 반영되어 재산으로 남지만, 구매시에 그 만큼의 자금을 더 마련해야 한다는 것은 부담이 아닐 수 없다.
6. 해외 부동산 취득시 한국은행에 신고를 하고 매년 종합부동산세, 양도세, 임대소득을 신고하여야 한다. 다만, 필리핀에서 이미 당해 세금을 납부한 경우에는 이를 증명하여 세금 납부를 면제 받을 수 있으므로 이중과세에 해당하지는 않는다. 한국법에 의한 과세는 별도로 다루기로 한다.
MRPI(2013/03/16)
