부동산 등기부의 종류
필리핀 등기 시스템은 법무부(Department of Justice)에서 관할한다. 이 시스템은 LRA(Land Registration Authrity)와 그 산하의 RD들로 구성되는데 전국적으로 168여개의 RD가 있다.
부동산에 관한 등기의 종류에는 OCT, TCT 및 CCT가 있다.
1) OCT(Original Certificate of Title)
OCT는 토지에 대해 최초로 생성되는 등기로서 LRA에 의해 발행된다. OCT에는 소유자의 성명/주소, 토지의 위치/면적, 저당권 등이 기재되어 있다. 발행된 OCT는 관할 RD로 옮겨져 보관된다. 그러나 OCT 발행에 기초가 되는 증빙자료들(예: 법원판결 )은 여전히 LRA에 그대로 보관되므로 그 증빙서류들을 열람하고자 하는 경우에는 LRA를 방문하여야한다. 참고로 토지소유권은 DAR(Department of Agrarian Reform) 또는 DENR(Department of Environment and Natural Resources)에 의해 발행되기도 한다. 따라서 증빙자료가 DAR 또는 DENR/LMB(Land Management Bureau)에 보관되어 있는 경우도 있다.
2) TCT(Transfer Certificate of Title)
OCT를 갖는 토지가 타인에게 양도되는 경우 그 OCT는 취소되고 새로운 소유자 명의로 TCT가 발행된다. 이 토지가 다시 양도되면 기존의 TCT는 취소되고 새로운 TCT가 발행된다. 토지와 건물에 대해 별개의 등기부를 두고 있는 우리나라와 달리 필리핀의 등기부는 토지에 대해서만 작성된다(예외: CCT). 토지 상의 건물 (Improvements)은 토지임대계약서(lease contract)나 콘도의 master deed 등을 토지등기부에 부기등기하는 방식으로 간접적으로 표시할 수 있을 뿐이다.
3) CCT(Condominium Certificate of Title)
CCT는 OCT나 TCT와는 달리 건물에 대한 등기부이다. 즉 Condominium Act(RA 4726)에 의거하여 건설된 콘도미니엄이나 townhouse는 대지와 별도로 건물에 대해서만 각 호(unit)별로 CCT가 생성된다. 따라서 대지에 대한 mother title(OCT, TCT)은 별도로 존재한다. 콘도미니엄이 양도되면 기존의 CCT는 취소되고 새로운 CCT가 생성된다.
B. 부기등기(Annotation 또는 Brief Memorandum) 사항 및 절차
우리나라에도 부기등기(예고등기/가등기) 제도가 있듯이 필리핀에도 이러한 제도가 있다. 부기등기를 이용해 부동산 등기부에 기재할 수 있는 사항은 다음과 같다.
1) 임차권, 저당권, 매매계약서, 소송계속 등
다만 임차권이나 매매계약의 경우 계약서에 부기등기하지 않기로 특약했다면 부기등기할 수 없다. 소송계속의 경우를 제외하고는 위 사항들을 부기등기하기 위해서는 소유자보관용 등기부등본(Owner's duplicate copy of title)이 필요하다. 즉 소유자가 이걸 내주지 않으면 부기등기 할 수 없다.
2) Adverse Claim (Presidential Decree 1529)
이해관계인에게 상기 1)의 권리가 있음에도 소유자가 협조하지 않는 경우에는 이해관계인은 Adverse Claim 을 통해 강제적으로 부기등기를 할 수 있다.
이 밖에도 이해관계인은 소유권에 영향을 미치는 자신의 권리를 부기할 수 있다.
MRPI(2013/05/28)
