어느 나라든 세금부터 내는 것은 공통됩니다. 세무소(BIR)에 들러 양도소득세(Capital Gains Tax), 인지세(Documentary Stamp Tax) 등의 국세를 납부합니다.
우리나라의 양도소득세에 해당하는 Capital Gains Tax(CGT)을 내야합니다. 이 세금은 개인 간의 부동산 매매시 부과됩니다. (이와 달리 건설사로부터 분양받은 경우에는 Final Withholding Tax라는 세금을 내야합니다.) CGT와 더불어 매매계약서에 대한 인지세(Documentary Stamp Tax)도 내야합니다.
BIR에서의 절차는 궁극적으로 Certificate Authorizing Registration(CAR)을 발급받기 위한 것입니다. CAR은 이전등기구비서류 중 하나입니다.
1) 구비서류
다음의 서류들을 총 3 세트 준비합니다. 1 세트는 원본을 포함하며 이것은 사본의 진위여부를 확인하기 위한 것으로 확인 후 그 자리에서 다시 돌려줍니다. 나머지 2세트에는 사본을 넣습니다.
(0) Computation sheet, 원본 1부
(1)지정은행에 의한 "수령(Received)" 스탬프가 찍힌 세금신고서 서식(BIR Form 1706, 2000 & 0605). 그리고 지정은행이 발급해준 입금표(Deposit slip)
(2) 공증받은 매매증서(Deed Of Absolute Sale, DOAS) 이 매도증서에는 매매당사자의 신분증 사본이 첨부되어야 합니다. 이 때 당사자가 각각 신분증 2개를 복사 후 그 여백에 3번의 서명을 하도록 합니다.
(3) 매도인으로부터 받은 매매대금 영수증 사본(Acknowledgement Receipt, deposit slip 또는 Official Receipt). 에스크로 계약(Escrow Agreement)을 맺은 경우 그 계약서를 제출합니다.
(4) 인증등기부등본(Certified true copy of TCT, CCT) Registry of Deeds에서 발급받을 수 있습니다. 경우에 따라서는 owner’s copy of Title 를 대신 제출할 수도 있습니다.
(5) 대지와 건물 각각에 대한 Certified Tax Declaration. Assessor’s office에서 발급해 줍니다.
(6) 매도하는 대지가 나대지, 즉 대지상에 아무런 건물이 존재하지 않을 경우, Certificate of No Improvement 또는 Sworn Declaration/Affidavit of No Improvement 중 하나를 제출하여야 합니다. Certificate of No Improvement는 Assessor’s office에서 발급해 줍니다.
(7) BIR Tax Debit Memo가 있다면 제출합니다.
(8) “Sworn Declaration of Interest” as prescribed under Revenue Regulations 13-99, if the transaction is tax-exempt(??)
(9) 부동산세(Real Property Tax) 영수증 또는 Notice of assessment. Notice of assessment는 Treasurer’s office에서 발급받을 수 있습니다. 가장 최근의 것을 제출합니다.
(10) 면세대상임을 증명하는 자료. 해당하는 경우에만 제출합니다.
(11) 바랑가이에서 발급하는 거주 확인증(Barangay Certificate of Residency)
1가구 1주택에 대한 면세혜택을 받고자 하는 경우에 필요합니다.
(12) 만약 매도부동산이 면세대상인 경우 관련규정을 복사하여 제출하고 BIR 확인을 받아야 합니다.
(13) 공인중개사 등 대리인인 경우 위임장(Special Power of Attorney)
(14) 매도인이 종전 매매시 발급받은 Certificate Authorizing Registration(CAR)
<참조>
위 구비서류에는 포함되지 않지만 다음과 같이 매매과정에서 현실적으로 필요한 서류들이 있습니다.
- 매도인의 Authorization: 매수인이 직접 이전등기에 필요한 서류들을 관공서 등으로부터 발급받기 위해서는 매도인으로부터 이에 대한 수권이 필요합니다.
- DoAS 작성 후 이전등기 완료 전에 매수인이 해당 부동산을 점유하고자 할 때 관리사무소는 매도인으로부터 동의서를 받아 올 것을 요구할 수 있습니다.
2) 절차
a-1. 세금을 계산할 때는 BIR 민원담당자(Officer of the Day)의 도움을 받도록 하십시요. 매도증서(Deed of Absolute sale)와 Tax declaration을 담당자에게 제출하면 Computation sheet라는 것을 작성해 줍니다. 여기에는 담당자가 계산한 CGT와 DST 그리고 각각의 납부 기한이 적혀있습니다.
양도소득세와 인지세 신고서 서식을 각각 3부씩 작성하여 관할 BIR office에서 지정한 은행(AAB)에 세금을 납부합니다. 양도소득세-Form No.1706, 인지세-Form No. 2000. 관할세무소는 매매 부동산의 소재지를 기준으로 합니다.
a-2. 세율(Tax Rates) 및 납부기한(Deadline)
- 양도소득세는 과세기준액의 6%. 과세기준액은 부동산의 경우 매매가, Tax declaration에 기재된 assessor's value 또는 BIR Zoning Value 중 가장 큰 금액을 기준으로 하는데 일반적으로 매매가액이 가장 큽니다.
CGT는 매도증서 공증일로부터 30일 이내에 제출하여야 합니다.
- 인지세는 상기 과세기준액의 1.5%이며 거래일(공증 받은 날)이 속하는 달의 다음달 5일까지 납부하여야 합니다.
a-3. CAR 발급수수료도 따로 납부하여야 합니다. BIR Form 0605를 3부 작성하여 수수료 P100와 함께 지정은행(AAB)에 납부합니다.
b. 세금을 납부한 후 받은 CGT, DST 및 발급수수료의 양식 및 입금표들을 포함한, 상기“1) 구비서류”를 관할세무소 ONETT에 제출합니다.
일반적으로CAR신청일로부터 발급일까지 1~3주 정도 소요됩니다. 지역이나 시기에 따라 많은 차이가 있습니다.
3) BIR로부터 발급받거나 돌려받는 서류
a. 등기허가증(Certificate Authorizing Registration, CAR)의 원본 및 부본 각각 1부
b. 세금완납증명서(Tax Clearance Certificate) 원본(BIR Form 2312)- 이제는 더 이상 필요하지 않습니다.
c. 담당자의 서명과 BIR 스탬프(stamp)가 찍힌 매도증서(DOAS) 원본
MRPI(2013/06/14)
