분양 콘도 /타운하우스 구입시 주의 사항 (1편-사전 조사 단계)
메트로마닐라의 대기업 개발사(developer)로부터 주택을 구입하는 경우에는 아래 주의사항들이 대부분 문제되지 않지만 지방이나 소형 개발사의 경우 부적법한 분양으로 분양절차가 중단되는 경우가 왕왕 있다.
1. 콘도 및 타운하우스가CCT를 가지는지 확인
아시다시피 외국인은 CCT로 등기된 건물만 구입할 수 있다. 다니다 보면 **콘도라 부르지만 실제로는 아파트인 경우도 있고, 타운하우스라 부르지만 의 TCT를 갖는 경우가 있으므로 주의를 해야할 것이다.
2. CCT 확인하기
이미 완공되어 입주가 시작(ready for occupancy)된 콘도나 타운하우스라면 CCT가 이미 등기되어 있어야 한다. 당연히 먼저 확인해봐야 한다. 이미 다른 매수인과 매도계약이 있지는 않은지 담보권은 설정되어 있지는 않은지. 중개인을 통해 CCT 사본을 구할 수도 있지만 좀 더 확실히 하려면 해당 지역 등기소(Registry of Deeds, RD)를 방문하여 검인 등본(Certified true copy of title)을 떼어 보도록 한다. 등본을 복사신청하려면 이때 콘도/타운하우스의 CCT 일련번호 또는 콘도의 정확한 주소를 알고 있어야 한다(자세한 절차는 글번호? 참조 바람)
3. 좋은 물건을 고르는 방법에 대해서는 지면을 달리하여 설명하기로 한다(글번호<> 참조).
4. HLURB에 문의하기
HLURB(House and Land Use Regulatory Board)는 콘도 및 서브디비전의 모든 것을 관리, 감독하고 더 나아가 심판 및 제재 권한까지 갖고 있다. 콘도 개발사는 기획단계에서 부터 모든 것을 HLURB에 신고하고 허가받아야 한다. 따라서HLURB를 통하면 콘도에 대한 많은 정보를 얻을 수 있다.
- 콘도 부지나 개별 유닛에 저당권이 설정되어 있는지 확인하자.
- Certificate of Registration(CR) 및 License To Sell(LTS)을 받았는지 확인해 보자.
- 개발사가 subdivision이나 condominium은 건설하기 위해서는 먼저 HLURB로부터 Certificate of Registration 및 License To Sell을 반드시 부여받아야 한다. 따라서 계약 전에 중개인에게 이 증서들을 보여줄것을 요구하여야 한다. 그리고 이 증서는 HLURB 홈페이지( http://hlurb.gov.ph/online-inquiries/)나 지역 사무소(regional office)에서 확인할 수 있다. HLURB는License To Sell를 부여하기 전에 건설사의 재정상태, 건설 경력 등을 심사하여 건설사가 해당 프로젝트를 완공하여 매수인들에게 인도할 능력이 되는지를 확인하고 개발사로 하여금 건설보증금을 예치하도록 함으로써 매수인들을 보호하고 있다.
- CEASE &DESIST ORDER(CDO), Suspension of License등 확인.
개발사가 적법한 절차를 거치지 않고 분양을 시작하거나 일단 CR 및 LTS을 받아 건설을 진행하더라도 절차 위반행위가 있게 되면HLURB는 프로젝트를 중단하도록 하는 행정명령(CEASE &DESIST ORDER)을 발하게 된다. 이 역시 HLURB 홈페이지나 지역사무소에서 확인할 수 있다.
- 개발사의 개발경력(Track record)을 확인하자. 해당 개발사가 개발 경력이 있는지 있다면 혹시 부적법/불성실한 개발을 하지 않았는지 확인해 보자.
5. 공사기간 중 전기세 및 수도세는 개발사가 부담하는지, 콘도 인도 후에 전기 및 수도 시스템의 관리는 누가 맡게 되는지 확인한다.
6. 현장을 직접 방문할 것
미리 건설 예정지를 찾아가 건물부지가 확보되어 있는지 공사현장이 침수나 산사태 등의 위험은 없는지를 확인하여야 할 것이다.
(2013/06/02)
