법원경매 요건 및 절차
법원을 통해 부동산이 경매에 부쳐지는 것은 2가지 경우이다. (한국과 마찬가지로) 하나는 저당권실행에 따른 압류/경매(Extra-judicial Foreclosure)와 확정판결에 의한 강제집행(Sale on Execution)이다. (관련 법령 : Rule 39 of Rules of Court, RA 3135, RA 4118])
I. 참가자격
차량과 같은 동산이나 건물의 경우에는 특별한 자격제한은 없다. 하지만 토지를 포함하는 부동산의 경우에는 필리핀 국적자이거나 자본의 60% 이상을 필리핀인이 소유한 법인 등이어야 한다.
II. 매도 조건
1. 경매의 일반 원칙인 "현상태 인도"(“as-is, where-is”) 가 적용된다. 따라서 입찰자는 사전에 등기의 진위여부, 저당권 기타 소유권 제한사항의 존부, 입주자의 유무 등에 대해 철저히 조사하여야 한다.
2. 최저입찰가는 따로 정해져 있지 않다. 따라서 입찰자가 아무 금액이나 정할 수 있다.
3. 최고가 입찰자에게 낙찰되며 낙찰자는 24 시간 내로 경매대금 전액을 납부하여야 한다. 납부방법은 현금 또는 자기앞수표(manager's check)만 허용된다. 이때 경매수수료(commision on sale; 낙찰가의 3%) 및 경매비용(sheriff's expense)도 함께 납부하여야 한다.
경매대금 등을 납부하면 집행관은 낙찰자에게 매매증명서(Certificate of Sale)을 발급한다. (주의할 점은 매매증명서는 매매계약의 경우로 치면 매매계약서와 같은 것이이서 이로서 소유권이 이전되는 것이 아니다. 다음의 "회복청구권"을 참조 바람)
4. 낙찰자가 등기부에 매매증명서(Certificate of Sale)를 부기등기한 날로부터 1년 이내에 원소유자는 회복청구권(Right of redemption)을 행사하여 경매된 부동산을 되찾을 수 있다. 단, 회복청구권을 행사하기 위해서는 원소유자는 경매대금, 이자, 경매수수료 기타 제반비용을 전부 납부하여야 한다. 이자는 경매대금의 월 1%이다(경매일로부터 반환청구일까지의 이자).
5. 상기 회복청구권 행사기간(1년)이 만료되기 전까지는 원칙적으로 원소유자가 부동산을 점유하게 된다. 다만 1년 이내라도 일정한 요건 하에 신청(petition for possesion)에 의해 법원은 낙찰자의 부동산 점유를 허락할 수 있다. 이 때 낙찰자는 보증금(bond; 1년치 월세 상당)을 납부하여야 한다.
6. 원소유자가 1년 이내에 회복청구권을 행사하지 않은 경우 법원은 낙찰자에게 최종매도증서(Final deed of sale)를 발급한다. 낙찰자는 최종매도증서를 가지고 부동산을 자신의 명의로 이전등기할 수 있고 비로서 자신 명의의 새로운 CCT 또는 TCT를 발급받게 된다. 또한 이제야 부동산을 점유할 수 있게된다.
III. 절차
법원집행관(Ex-officio sheriff)이나 공증인(notary public)이 경매를 주관한다.
1. 경매 공고
법원 또는 시청 등의 게시판에 공고문을 게재한다. 또한 경매일로부터 최소 한 달 이상의 기간을 두고 3차례 이상 일간지에 공고한다.
대리인의 경우 위임장(SPA)을 필요로 하고 법인의 경우에는 Secretary's Certificate(또는 Authorization)을 필요로 한다.
2. 입찰
입찰은 구두 또는 서면으로 이루어지는데 서면입찰(sealed bidding)이 대부분이다.
서면입찰시 제출하는 구비서류로는 입찰금액을 기재한 입찰서(bid letter)가 있다. 또한 대리인의 경우 위임장(SPA)을 필요로 하고 법인의 경우에는 Secretary's Certificate(또는 Authorization)을 필요로 한다.
3. 경매 진행
(서면입찰의 경우) 정해진 시간과 장소(일반적으로 법원이나 시청의 로비, 현관 등)에 나가 입찰서류를 경매담당 집행관(ex-officio sheriff)에게 제출하면 된다. 이때 입찰 개봉시간을 알려준다.
입찰개봉시간(예: 오후 4시)에 다시 모여 모두가 지켜보는 가운데 제출된 입찰서들을 열고 최고액 입찰자를 확인한다.
최고 입찰자는 24시간 이내에 낙찰대금을 납부하여야 한다. 이때 경매수수료(commision on sale)와 경매비용도 함께 납부하여야 한다.
낙찰자에게 매도증명서(Certificate of Sale)가 발급되고 낙찰자는 이를 해당 등기부에 부기등기하여야 하며 반환청구기간(1년)은 이때부터 시작된다.
MRPI (2013/10/13)
