오피스 임대료 계산법

먼저 질문주셔서 고맙습니다. 일단 아래 설명을 읽어 보시고 그래도 모르겠다 싶으시면 계약서를 저에게 이메일(mabigan1@yahoo.com)로 보내주세요.

상가주인이나 중계인들은 쓰는 임대료(rent 또는 rental)란 말은 자기가 정의하기 나름입니다. 즉 어떤 사람들은 임대료란 단어를 순수하게 rent/rental만을 포함하는 의미로 쓰기도 하지만 다른 사람들은 상기 rent 이외에도 관리비, 부가가치세 등을 포함하는 의미로 사용하기도 합니다. 따라서 상가(office, commercial space, etc.)를 임차할 때는 반드시 그들이 말하는 임대료에 무엇이 포함되었는지 확인하여야 합니다.

실질적인 상가임대료 계산

먼저 상가 임대료 이외에 임차인이 추가로 부담해야 하는 비용들은 무엇이 있는지 예를 들어 살펴 보겠습니다. 일단 면적이 80SQM이고 임대료가 P500/SQM인 상가를 임차한다고 하면 (1)순수한 임대료는 P40,000입니다.
첫번째로 (2) CUSA가 있습니다. 이것은 화장실, 복도 등의 공용부분(Common Use Service Area)에 대한 관리비를 의미합니다. 콘도나 서브디비전의 Association dues에 대응하는 것입니다. CUSA는 건물에 따라 천차만별입니다. Makati city에서의 저의 경험을 기준으로 말씀 드리면 P45~P120/SQM입니다. 만약 CUSA가 P90/SQM이라하면  상기 예의 경우 CUSA는 P7,200입니다.
그 다음 (3) Percentage Tax 또는 부가가치세(Value Added Tax; VAT)가 있습니다.
임대업자의 연간 임대소득이 P1,919,500을 초과하거나 각 유닛의 월세가 P12,800을 초과하는 경우에는 VAT(12%)을 납부하며 나머지의 경우에는 Percentage Tax(3%)를 부담합니다. 그런데 과세기준은 (1) 순수한 임대료와 (2) CUSA를 합친 금액입니다. 위의 예에 적용해보면 VAT을 납부하여야 하고 그 액수는 (P40,000+P7,200) * 0.12=P5,664가 됩니다.
그래서 임차인이 부담해야할 실질적인 임대료는 (1)~(3)을 다 합친 P40,000+P7,200+P5,664=P52,864이 됩니다.
하지만 위 금액(P52,864)을 모두 임대인에게 주는 것이 아닙니다. 임차인은 월세에 대해 원천징수할 의무를 집니다. 즉 임차인은 임대인에게 임대료를 주기 전에 먼저 상기 P52,864의 5% (P2,643.2)를 떼어서 BIR에 납부하고 나머지 95%(P50,200.8)만 임대인에게 주는 것입니다. 이 세금을 Withholding Tax-Expande; WE라고 하는데 소득세의 일종입니다.
주의할 점은 가끔 임대인들이 자신들이 직접 WE를 내겠다며 자신들에게 달라고 하거나 WE에 대해 아예 아무런 언급이 없는 경우가 있습니다. 이럴 때는 계약서에 임대인이 WE를 납부하기로 한 사실을 명시하여야 뒷탈이 없습니다.

<참조>
원칙적으로는 주거용 건물에도 상가의 셈법이 적용되어야 합니다. 하지만 콘도를 제외한 보통의 주거용 건물에는 별도의 관리비(Association dues)가 부과되지 않습니다.
그리고 대부분의 집주인들이 임대사업자등록을 하지 않으므로 Percentage Tax, VAT 및 WE는 처음부터 발생한 여지가 없는 것입니다.
그래서 개인주택의 경우에는 임대료(rent)만 내고, 콘도나 서브디비전의 경우에는 임대료와 관리비만을 내는 것이 일반화된 것입니다.

 MRPI(2016/3/9)