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토지임대차 종료시 지상건물에 대해 토지임차인이 갖는 권리는?

글쓴이 : MRPI 날짜 : 2013-08-16 (금) 18:00 조회 : 586
    토지를 소유할 수 없는 외국인으로선 토지를 장기임대하여 자신을 건물을 짓고 사는 것이 하나의 방법이다. 그러나 토지임대차계약이 종료된후 임차인 자신이 지은 건물은 어떻게 될 것인가가 문제이다. 만약 아무런 권리도 인정받을 수 없다면 너무 억울하지 아니한가? 이하 그 권리들을 살펴보기로 한다.

    토지의 임대차기간 만료시 임차인이 건물에 대해 가지는 권리는 (신기하리만큼) 한국 민법이 인정하는 그것과 매우 유사하다.
 
    임대차계약은 계약기간 만료로 소멸한다. 다만 계약만료 후에도 양 당사자가 이의 없이 15일 이상 계속 사용하는 경우에는 계약은 구계약과 같은 조건(단, 기간 제외)으로 연장된 것으로 본다(Art. 1670). 기간은 다음과 같이 연장된 것으로 본다. 계약기간동안 일년 단위로 임차료를 지불해 왔다면 일년 연장된 것으로 본다. 마찬가지로 매달 임차료를 지불해 온 경우에는 한 달 단위로 연장되는 것으로 본다(Art. 1687).
 
    반대의 증거가 없는 한 토지상의 건물 기타 공작물은 토지소유자가 자기 비용으로 직접 만든 것으로 추정된다(Art. 446). 따라서 건물을 빼앗기지 않으려면 임차인은 반대의 증거를 미리미리 준비해 두어야 한다. 반대증거의 예로는 임대차계약서, 세금신고서(tax declaration), 건물건축비용영수증 등이다. 계약서에는 임대차의 목적이 건물건축 및 이용이라는 점을 명시하고 계약종료시 건물에 대한 보상에 대해서 정해둔다.(구체적인 계약서작성에 대해서는 따로 설명한다.) 가장 중요한 것이 tax declaration이므로 건물완공 후 임차인 명의로 tax declaration을 만들고 성실히 부동산세를 납부하여야 한다.
 
    계약이 종료된 때에 지상건물이 아직 건재한 경우에는 임대인은 임대차계약을 연장/갱신하던지 아니면 건물에 대한 대가(유익비)를 지불하여야 한다(Art. 448 ).
    건물은 유익비(useful expense)에 해당할 것이다. 이 때 집주인이 반환해야 하는 비용은 건물건축에 실제 소요된  비용이나 그 건물의 현재가격 중 어느 하나를 선택하여 반환하여야 한다(Art. 546). 
    이 밖에도 임차인이 토지 자체에 필요비(necessary expense)를 지출한 경우에는 임대인에게 그 비용 반환을 청구할 수 있다(Art. 546). 필요비의 예로는 상하수도시설 수리비, 전기시설수리비 등이 있다. 
     필요비 및 유익비를 반환받을 때까지 임차인은 토지 및 건물을 점유하고 유치권을 행사할 수 있다(Art. 546).
    어떤 종류의 수리비를 누가 부담하는지에 대해서 계약서에 명시해둘 필요가 있다. 그러지 아니하면 그 지역의 관습/관례에 따라서 부담자가 정해진다(Art. 1686).
    이도 저도 마음에 안들때에는 임차인은 그냥 건물을 부수어 버리고 나올 수 있는 권리가 있다(Sec. 448)
 
 <참조> 건물임대차에 관한 민법(civil code)조항은 토지임대차에도 대부분 적용된다. 건물임대차에 대해서는 따로 글을 올려놓았으니 참조하기 바란다.
 
MRPI(2013/08/15)