CLOA 농지 거래시 주의사항
농지개혁법(Comprehensive Agrarian Reform Law, RA 6657)
대지주의 비경작 농지를 국가가 수용하여 소작농들에게 분배하기 위한 법이다. 유휴 국유지도 이 법에 의해 분배된다. 이 법에 의해 농민에게 부여된 농지소유권 내지 증명서를 CLOA(Certificate of Land Ownership Award)라고 부른다.
외국인들은 CLOA를 직접 수여받을 자격이 없으므로 농지개혁법에 대해 자세히 알 필요는 없다. 하지만 법인을 통해 CLOA 농지를 매입하고자 하는 투자자도 있을테니 이 범위 내에서는 농지개혁법을 공부할 필요가 있다.
지주가 보유할 수 있는 농지는 최대 5헥타르이다(Sec. 6)(예외 있음). 나머지는 수용대상이다(많은 예외가 있음, 가령, Sec. 10). 농민이 CLOA를 통해 수여받는 토지의 면적은 최대 3 헥타르이다(Sec. 23). 따라서 이미 3헥타르 이상의 토지를 소유하고 있는 농민은 수혜대상자(beneficiary)에서 제외된다.
지주가 강제수용을 회피하기 농지를 몰래 처분하고자 하는 경우가 있다. 그러나 농지개혁 대상인 토지의 매매는 무효이다(Sec. 6). 그러므로 농지를 구입하고자 하는 자는 매매계약 전에 DAR(Department of Agrarian Reform), 해당 지역의 barangay hall, municipality building 등을 방문하여 매수할 농지가 그 대상인지 여부를 먼저 확인하여야 한다.
수용된 농지(acquired land)는 일단 국가명의로 이전등기된 후 (여기서 "수용"이란 용어를 사용하였으나 실제로는 매매의 형식을 취하고 있다.) 그 후에 CLOA를 통해 수혜자에게 부여된다.
CLOA 농지의 처분에는 많은 제한이 따른다. 그 대표적인 예들이 다음과 같다. (어떻게 CLOA 농지인지 알 수 있나? 등기부(title)에 CLOA임이 표시된다.)
- 수혜자는 농지대금을 전액 납부하고 CLOA 수여일로부터 5년이 경과한 후에나 농지전용/지목변경을 할 수 있다.(Sec. 65).
- CLOA 수여일로부터 10년이 경과하기 전에는 농지를 타인에게 양도할 수 없다. 다만, 상속으로 승계하는 것과, 정부나 다른 수혜대상자에게 양도하는 것은 예외이다 (Sec. 27). 수혜자는 CLOA를 수여 받은 후 10년의 기간동안 대가를 분할납부하여야 한다. 만약, 연체될 경우에는 CLOA는 취소된다. 주의를 요한다.
- 매수인은 매수한 농지를 포함한 보유농지의 총 면적이 5헥타를 초과하여서는 안된다(Sec. 70). 만약 초과될 경우에는 먼저 매도인에게 지목변경을 하게한 후 넘겨받는 것이 방법이다.
지주는 수용대상 토지를 (수용 전에) 수혜자격을 가진 자에게 직접 매도할 수도 있다(Sec. 20). Voluntary Land Transfer라고 부르는데 이런방식으로 취득한 토지도 CLOA를 통해 취득한 토지와 동일한 제한을 받는다.
사실, 필리핀에는 농지개혁법 이외에도 공유지 또는 사유지 소유권을 개인에게 부여하는 특별법들이 상당히 많다. 하지만 그러게 부여 받은 토지를 처분하는데 많은 제약이 따른다. 싼 값에 살 수 있다고 아무 농지에나 달려 들면 안되는 이유가 여기 있다.
<주의> 대지주들은 자신들의 땅을 빼앗기지 않으려고 또는 되찾으려고 수단과 방법을 가리지 않는다. 협박에 못이겨 스스로 포기하는 수혜농민들도 많다. 여러모로 CLOA 농지는 조심해야할 물건이다.
MRPI (2013/08/19)
