토지 투자의 어려움
- 외국인의 토지소유 제한
외국인이 토지를 소유할 수 없으니 법인을 설립하여 간접적으로 소유하는 방법을 택하게 된다. 그러나 법인이 소멸하면 소유권을 주장할 수 없는 바 법인이 소멸하지 않도록 해야 하는데 이게 골치 아프다. 필리핀에서 사업을 영위하고 있는 외국인들이야 별문제 없지만 단지 토지소유를 위해 법인을 설립하는 외국인들에겐 귀찮은 일이 하나 둘이 아니다. 법인설립 자체도 까다로운 일이지만 매년 영업허가(business permit)을 갱신하고 매달 BIR에 세금납부를 해야 하니 말이다. (이와 관련하여 이미 다른 글에서 다루었으니 더 이상의 설명은 생략하기로 한다.)
- 더디기만 한 개발속도
가장 일반적인 토지투자방식 중의 하나가 토지를 구입하여 그대로 보유하다가(buy and hold) 지가상승 후 판매하여 따른 매매차익을 노리는 것이다(flip). 간단하지만 많은 변수로 인해 “모아니면 도”가 되기 쉽다. 필리핀에선 더더욱 그러하다. 필리핀의 경우 개발속도가 너무 느리기 때문이다.
현 아끼노 정부가 적극적으로 추진 중인 국가기간망 개발사업(PPP)들 중에는 입안된지 20년이 넘는 과제들도 있다. 과거정부와는 다르게 현정부는 정권의 존망을 걸고 적극적으로 PPP를 추진하고 있지만 번개불에 콩 볶아 먹는 한국사람들이 보기에 여전히 답답하고 지지부진하다. 아끼노 대통령 임기가 이미 3년이 경과하였음에도 실제 공사에 착수한 과제는 20여개의 과제들 중 3-4개에 불과하고 그나마 계속해서 일정이 지연되고 있다.
이런 더딘 개발로 인한 대표적인 피해사례 중 하나가 CALABARZON의 주택개발사업일 것이다. CALABARZON은 필리핀의 경제자유구역(ECOZONE)사업의 핵심지역이다. 필리핀 경제자유구역 중의 절반 이상이 이곳에 집중되어 있다. 1980년대부터 시작된 정부의 경제자유구역 개발사업에 따라 많은 인구가 유입되리란 기대를 걸고 개발사업자들은 CAVITE, LAGUNA 등지에 수 많은 주거용 서브디비전(residential subdivision, village)이나 리조트 등을 개발해 놓았다. 그러나 과도한 정부규제, 인프라 부족 등의 이유로 당초 기대만큼 외국인 직접투자가 이루어지지 않았고 따라서 인구유입량 역시 기대에 미치지 못하고 있다. 이 여파로 많은 집과 대지들이 여전히 경매시장에 쏟아져 나오고 있다. (하지만 이지역은 실제로 성장잠재력이 가장 높은 지역이다. 앞으로 CALA expressway가 완성되고 LRT1이 Dasmarinas까지 연장된다면 기존의 주택들을 모두 소화할 수 있는 규모의 인구유입이 기대된다.)
이러한 이유로 (어느나라나 마찬가지지이지만) 토지투자는여유돈을 가지고 장기적으로 투자하여야 한다고 하나보다.
- 황폐화된 등기시스템
많은 투자자들이 토지거래를 기피하는 또 다른 이유는 신뢰할 수 없는 등기시스템때문이다. 과거 한 때는 전현직 공무원, 브로커 등이 가세한 조직적 사기단들이 판을 쳤었다. 이들은 등기부를 조작하고 권력을 동원해 부당한 판결을 받아내는 방식으로 투자자들은 물론 은행, 관공서까지 희생양으로 만들기도 했다. 다행이도 필리핀도 최근들어 등기부 전산화( Computerized land titling)를 도입하였다. 그 과정에서 많은 위변조 등기부들이 정리되었고 이로서 차후 사기행위(예: bunot at saksak)가 많이 줄어들 것으로 기대된다. 하지만 과거 위변조된 등기부들이 그대로 전산화되어 있는 경우도 있으니 주의를 요한다. (다행히 전문적으로 등기부의 진위여부를 감정해주는 법률회사들도 등장하였다. 따라서 토지를 거래할 땐 반드시 전문업체를 통해 등기부를 확인하여야 할 것이다. 사안에 따라 다르지만 비용도 그리 부담스럽지 않다.)
- 불법 점유자들(informal settlers)
필리핀에서 토지거래나 개발을 할 때 애를 먹이는 것 중에 하나가 불법점유자들이다. 공유지고 사유지고 가리지 않는다. 메트로마닐라의 하천, 바닷가, 도로예정지 주변에는 어김없이 불법점유자들로 넘쳐난다.이들을 정리하지 않고는 토지를 팔 수도 개발할 수도 없다. 이들은 잃을게 없기 때문에 무서울게 없는 사람들이다. 법이 통하지 않는다. 심지어 전문적, 직업적 불법점유자들도 있다. 이들은 계획적으로 돈 될만한 토지에 들어 앉아 다른 불법점유자들을 선동하고 폭력도 불사한다.
그러므로 토지를 구입할 때는 반드시 실사를 통해 불법점유자가 있는지를 먼저 확인하여야 한다. 토지를 구입한 후에는 울타리를 치고 경비를 두어 불법점유를 조기에 차단하여야 한다. (토지개발 또는 처분이 늦어져 오랜 기간 방치될 경우 그 유지비용이 만만치 않다.)
- 농지 투자의 함정
필리핀 역시 농지(agricultural land)는 다른 지목(land use)의 토지에 비하면 상당히 저렴하다. 그래서 적은 투자금을 가지고 있거나 고수익을 노리는 투자자들이 많이 관심을 가진다. 하지만 여러가지 함정이 있어 상당히 주의하지 않으면 낭패를 보기쉽다.
필리핀은 수백년간 식민통치를 거치며 소수의 대지주들에 의해 토지가 독식되었다. 그 영향으로 지금도 작은 크기(수 백평방미터)의 농지는 흔치 않다. 1950년대 이후 민주화를 거치면서 지주제를 해체하고 소작농들을 보호하기 위한 많은 법들이 제정되었다(예: EP, CLOA, Homestead, sales, Free patent ). 그리고 이 법들에 의해 소작농들에게 농지가 분배되기 시작되었다. 그런데 이런 법들은 그 취지를 살리기 위해 농지소유 및 양도에 많은 제한을 가하고 있다. 그리고 법이 다양한 만큼 이를 관할하는 정부기관도 다양하다(예: LMB, DENR, DAR, LRA, RD).
어느 나라나 식량자급이나 녹지보존을 이유로 농지의 개발에 대해 엄격하다. 필리핀 역시 예외는 아니다. 지목변경을 위해서는 환경평가, 타당성평가, 각종 인허가, 개발공시 등이 선행되어야 하고 그 제출서류가 수십가지가 넘는다. 한 번 꼬이면 몇년씩 걸리기도 한다. (하지만 돈이면 법같은 건 문제가 되지 않는 것이 현실이다.)
MRPI(2013/09/12)
