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집을 지으려면 먼저 땅을 마련하여야 하겠지요. 땅이야 집 지을 땅이니 살기 좋은 곳에 있는 것을 구입하면 되는 것이지만 마음에 든다고 아무데나 지을 수 없다는 것을 잘 아실 것입니다.
가령 만약 구입한 토지지목이 대지가 아닌 다른 지목이라면 먼저 대지로 지목을 변경을 하여야 합니다. 그런데 모든 토지가 대지로 변경될 수 있는 것은 아닙니다.
같은 대지라도 그 용도(land classification/use)에 따라 지을 수 있는 건물의 종류가 달라집니다. 가령 주거용, 상업용, 공업용 등(residential, commercial, industrial, etc.).
그리고 지역에 따라 다른 고도제한, 과밀도제한 등이 있어 층수, 건폐율, 용적률 의 범위 내에서 건물을 지어야 합니다.
따라서 토지구입시에는 당해 토지가 구속되는 각종 제한사항을 사전에 점검하여야 합니다. 이하에서는, 그 사전검검사항에 대해 설명하도록 하겠습니다.
City Hall, Municipal Hall 또는 Provincial Capitol : city planning, zoning administration 등 관련 부서로 찾아가 Land use 또는 Zoning에 대한 확인서(certificate)를 떼어 보세요. 토지의 용도(agricultural, residential, commercial, industrial, 등등)를 알 수 있습니다. 또한 여기서 건폐율, 용적율, 고도제한 등(coverage rate, Floor Area Ratio, height restraint)도 문의할 수 있습니다.
Department of Agrian Reform는 지자체(province, city, municipality)에 분사무소를 설치해 두고 있습니다. 농지가 Emancipation Patent(PD 27), CLOA(RA 6657), 기타 특별농지에 해당되는지를 확인하여야 합니다. 특별농지는 그 처분에 있어서 일정한 제한을 받으므로 주의를 기울여야 합니다.
Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB)에서 land use/zone에 대한 확인서를 발급 받습니다. 이 확인서에 기재된 토지 용도/지목은 앞서 지자체의 city planning 등 관련 부서에서 발급받은 확인서에 기재된 것과 동일합니다.
National Irrigation Authority(NIA)에 가서 해당 농지가 관개시설(irrigation)을 갖추었는지 여부를 확인받아야 합니다. 관개시설을 이미 갖추었거나 설치 계획이 있는 농지들은 다른 용도로 개발허가를 받기가 상대적으로 더 어렵습니다.
MRPI(2015/06/15)
