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구비서류를 통해 본 부동산개발절차 1편 - 토지 구입
민원인의 입장에서 보면 토지개발이든 건축허가이든 모든 행정절차가 결국 구비서류를 준비하는 것이겠죠. 앞으로 총 4편에 걸쳐 땅을 사서 집을 짓는데 필요한 구비서류들을 단계별로 살펴보고자 합니다. Edward L Tan이 쓴 Real Estate Documents를 책을 참고하였습니다. 이 책은 보급형 서브디비전(subdivision) 개발과정을 중심으로 설명한 글입니다. 따라서 Non-subdivision에 단독주택을 짓는 것에 비해 훨씬 복잡합니다.
만약 농지를 사서 집을 짓는다고 할 때 그 절차는 크게 1) 토지 구입 -> 2) 지목변경 -> 3) 토지 개발 -> 4) 건물 건축으로 나눌 수가 있을텐데요, 농지가 아닌 주거용 또는 상업용 토지를 매입한 경우라면 상기 단계 4)만이 필요하겠지요.
오늘은 "1) 토지 구입"에 관련된 서류들을 살펴보기로 하겠습니다. 여기서는 주로 매매하고자 하는 토지가 타인에게 매도할 수 있는 것인지를 확인하기 위한 것입니다.
스페인식민지 시절 봉건제 영향으로 많은 농지들이 소수 대지주들에 과점되어 왔습니다. 그러다가 1945년 해방 이후 정부차원에서 여러 특별법을 통해 소작인들의 생존을 보호하기 위해 강제적으로 농지를 소작농에게 분배하여 왔습니다. 그 특별법의 예가 Tenant Emancipation Decree(PD 27), Comprehensive Agrarian Reform Law(RA 6657) 등입니다. 또한 무주택자들의 주거권을 보호하기 위해 국공유지를 점유자들에게 분배하기도 합니다. 그 예가 Public Land Act (CA 14)에 의한 각종 patent들입니다.
이러한 토지의 소유권들은 그 입법취지에 따라 양도 기타 처분에 제한이 가해집니다. 가령, CLOA 농지의 경우에는 허여일로부터 5년 이내에 토지 전용을 할 수 없으며 10년 이내에 양도할 수 없습니다.
따라서 토지의 구입 전에 대상 토지가 이러한 토지에 해당하는지 해당된다면 어떠한 처분의 제한을 받는지를 확인하여야만 합니다.
이상에서 살펴 본 서류들은 당장 토지소유권 이전등기에 필요한 서류들입니다. 하지만 토지 구입의 목적이 건물을 짓기 위한 것이라면 그 토지가 전용허가가 가능한 것인지, 원하는 건물을 지을 수 있는 곳이지 등을 미리 확인할 필요가 있습니다. 따라서 토지를 물색할 때는 본 편에서의 서류들뿐만 아니라 이하 2~4편의 구비서류들도 미리 확인해 볼 필요가 있습니다.
MRPI (2016/01/30)
