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구비서류를 통해 본 부동산개발절차 2편 - 지목변경 (글 준비중)

글쓴이 : MRPI 날짜 : 2016-01-30 (토) 15:25 조회 : 458

글 준비 중입니다. 죄송합니다.


구비서류를 통해 본 부동산개발절차 2편 - 지목변경(Land Use Conversion) 

  
     필리핀의 지목변경절차는 한국의 전용허가와 지목변경이 뒤섞인 형태입니다. 왜냐하면 한국에서는 "설계->전용허가->건축행위->준공허가->지목변경"이란 과정을 거치게 되는데, 필리핀에서의 그 순서가 좀 뒤바껴 있습니다. 일단 지목변경(Land Use Conversion)을 한 후에 설계, 건축허가, 건축행위, 준공허가 등의 순서를 거치게 됩니다. 그리고 Land Use Conversion을 한 후에 정해진 기간 이내에 공사를 완료해야하고 그러지 않으면 지목변경이 취소됩니다.


지목변경 신청을 위한 구비서류

Real Estate Documents_0002.jpg


1) 신청서
2) 위임장(Special Power of Attorney)
    토지소유자 이외의 자, 가령 매수인, 개발업자 등이 대신 신청하는 경우에 한해 필요합니다.
3) 등기부등본
    대상 토지의 Certified True Copy of Title를 제출합니다. 신청일 기준으로 30일 이내에 발급받은 것이어야 합니다. 만약 대상 토지가 아직 등기되지 아니한 땅이라면…
4) 주변 지도
    공인측량기사의 확인이 필요합니다.
5) 사진                 

R5 크기이어야 하고 사진사 등의 확인이 필요합니다.
6) 사업타당성 조사(Socio-economic benefit cost study)
    여기엔 부지개발계획 및 자금조달계획 등도 밝혀야 합니다. 하지만 아직 설계도, 시공서 등의 구체적인 계획까지 제출을 요하는 것은 아닙니다.
7) 자금 동원 능력에 대한 증명을 제출하여야 합니다.
8) 임차인, 소작인, 기타 점유자에 대한 보상계획도 밝혀야 합니다.
9) Zoning Ordinace
     개발토지의 소재지에 대한 도시용도지역계획으로서 HLURB 또는 Zoning Administration Department로부터 얻을 수 있습니다.
10) Certificate from Department Agriculture
     DA 입장에서 해당토지의 전용이 적절한지를 판단하는 것입니다.
11) Certificate from DENR
      NIPAS (National Integrated Protected Area System), ECA (Environmentally Critical Area) 또는 ECP (Environmentally Critical Project)에 해당 여부를 확인하는 것입니다.
12) Affidavit of Undertaking
      전용허가(Order of Conversion)를 받기 전까지는 어떠한 개발행위도 하지 않을 것임을 서약하는 것입니다. 이와 더불어 공시지가의 2.5%에 해당하는 보증금(cash bond)을 공탁해야 합니다.
13) Official Receipt of Filing fee and cash bond
     신청료 영수증과 상기 12)의 보증금 영수증을 제출하여야 합니다.
14) Certificate from Agrarian Reform Office
    만약 대상토지가 Comprehensive Agrarian Reform Law (CARL) 하에 허여된 농지라면 CLOA 허여일로부터 5년이 경과한 후에야 지목변경을 할 수 있습니다. PARO로부터 그 사시을 증명하는 확인서가 필요합니다.
이와 더불어 Joint venture agreement(?) 및 LBP로부터 그 토지에 대금을 완납하였다는 증명서도 제출하여야 합니다.
15) 만약 대상토지가 Highly Restricted from conversion에 해당한다면 Project Feasibility study를 제출하여야 합니다.
16) 만약 대상토지가 ECC 또는 ECP에 해당하는 경우에는 ECC를 제출하여야 합니다.
17) 만약 대상토지가 우선개발지역(Priority Development Area)에 해당한다면
- 그 근거가 EO 124라면 NEDA-NLUC endorsement를, 
- Socialized Housing 프로젝트라면 HLURB endorsement를 또는
- ECOZONE 프로젝트라면 PEZA Board Resolution를 제출하여야 합니다.
   상기의 경우 오히려 ECC의 제출은 일단 생략하고 추후 명령이 있을 때에만 제출하면 됩니다(?).

    사전조사를 미리 하였다 하더라도 실제로 땅을 사서 개발를 진행하다 보면 뜻밖의 문제로 개발을 할 수 없거나 장기간 지연이 불가피한 경우가 발생합니다. 이에 대한 안전장치로는 토지매도인을 구슬려서 지목변경을 전제조건으로 한 매매계약을 체결하는 것이 한 방법일 것입니다.  일단 계약금이나 선불명목으로 다소간의 금전을 지불하고 나머지는 지목변경을 한 후에 잔금을 치르고 소유권이전등기를 하는 것으로.. 이렇게 함으로써 개발이 불가능해지는 경우의 위험을 헤지(hedge)하고 또한 지목변경절차에 매도인의 더 적극적인 협조를 이끌어 낼 수 있습니다.


MRPI (2016/01/30)